Что нужно знать о договоре купли-продажи?

Ни одна сделка купли-продажи недвижимости не может обойтись без оформления договора, который фиксирует согласие сторон на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Грамотно составленный договор, предусматривающий перечень обязательных и дополнительных условий, гарантирует юридическую защиту интересов обеих сторон сделки при возникновении конфликтных ситуаций.

Стороны могут заключить сделку купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме. В первом случае нотариус берет на себя ответственность за заключение сделки, во втором случае стороны составляют договор самостоятельно.

Чаще всего договор купли-продажи составляется по готовому образцу, который можно получить у нотариуса. Однако его можно подготовить самостоятельно, проконсультировавшись с риелтором или юристом. 

Рассмотрим, какие обязательные и дополнительные пункты должен содержать договор купли-продажи. Данная информация актуальна как покупателям жилья в новостройках (актуальные предложения), так и на вторичне рынке (продажа квартир). 

Обязательные пункты договора купли-продаж

1. Стороны сделки

• Определение сторон сделки: продавца и покупателя.
• Указание других участников сделки (если принимают участие несколько лиц).
• ФИО каждого участника сделки.
• Адреса регистрации участников, их гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи).
• Указание супруга (-и), если участники сделки находятся в браке.

2. Данные объекта сделки

• Полный адрес.
• Общие параметры объекта: вид недвижимости, количество комнат, общая площадь, этаж.
• Кадастровый номер для идентификации объекта.

3. Детали оплаты

• Указывается сумма, которую необходимо оплатить продавцу.

Риск заключается в том, что завышенная стоимость указывается в договоре, поэтому, если сделка будет расторгнута, продавцу будет трудно доказать, что он получил сумму меньше, чем указана в договоре.

Сроки оплаты обязательно следует прописывать в договоре. При оформлении ипотеки обычно указывают максимальный срок расчета  — до 60 дней.

Необходимо указать форму оплаты: наличный или безналичный расчет. Уточните момент оплаты, например, после подписания договора.

Если недвижимость покупается в рассрочку, то нужно расписать, какие суммы и по каким датам будут внесены. Отметьте способ расчета и порядок снятия обременения.

Если сделка проходит с использованием ипотечного кредита, необходимо указывать:

• название банка;
• ФИО получателя кредита;
• условия;
• дата заключения кредитного договора;
• номер договора.

4. Порядок освобождения квартиры

В этом пункте указывается дата физического освобождения квартиры продавцом. К этому моменту в квартире не должно быть личных вещей бывшего владельца.

Если в квартире кто-то зарегистрирован, необходимо указать это в договоре и срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. В случае несоблюдения этих условий покупатель юридически защищен договором.

5. Идентификация договора и его оформление

Обязательным условием является указание актуальной даты и места заключения договора.

Текст документа должен быть составлен грамотно. После подписания договор следует прошить, чтобы избежать добавления в него лишних страниц.

Участники сделки при согласии всех сторон перед подписанием договора имеют право вносить изменения в содержание документа неограниченное количество раз. На регистрацию следует подавать чистый вариант договора.

Дополнительные пункты

1. Обязанность продавца погасить долги за коммунальные услуги.
2. Список с перечислением мебели и бытовой техники, которая будет передана покупателю (если это обсуждалось ранее). Передачу дорогих вещей можно оформить в отдельном договоре.
3. Условия, регулирующие возможность расторжения договора или признания его недействительным.

Как зарегистрировать договор без нотариуса

Участники сделки могут заключить договор самостоятельно, без участия нотариуса. Преимуществом данной сделки является экономия времени и средств на оплате услуг нотариуса.

Скачать шаблон договора можно в интернете. Самостоятельно заполненный участниками сделки договор имеет такую же юридическую силу, как и составленный при участии нотариуса. Договор должен быть составлен без ошибок. При возникновении споров или несоблюдении пунктов договора стороны могут договориться самостоятельно, если нет, то обратиться в суд.

Для оформления договора без участия нотариуса необходимо забронировать онлайн очередь в ЦОНе.

Необходимые документы для оформления сделки:

• оформленный договор купли-продажи в двух экземплярах;
• техпаспорт недвижимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (предоставляет продавец);
• нотариально заверенное согласие супруга, если вы состоите в браке (касается обеих сторон).

При покупке жилья у застройщика, необходимо предоставить дополнительно:

• решение о продаже,
• нотариально заверенное согласие супруга, если покупатель состоит в браке.

Договор купли-продаж должен быть составлен до момента обращения в ЦОН. Обязательно пропишите все технические характеристики (площадь, этаж, номер квартиры, кадастровый номер и др.) объекта.

Если недвижимость покупается у строительной компании (список популярных застройщиков), то в договоре должно быть указано имя доверенного лица застройщика, который придет в ЦОН. В случае отсутствия доверенного лица, в ЦОН приходит директор компании, который подписывает договор купли-продажи и предоставляет приказ о назначении его директором.

В некоторых случаях может потребоваться нотариальное заверение договора:

• рента (пожизненное содержание с иждивением);
• брачный договор, заключаемый в отношении недвижимости;
• раздел наследственного имущества, включающего недвижимость.

Нотариальное заключение сделки снижает возникновение рисков, так как нотариус предварительно проверяет участников сделки и сам объект продажи. Также после подписания договора и его заверения нотариус сам отправляет документы на регистрацию в ЦОН.