02.12.2025
Источник:
inbusiness
Рынок недвижимости станет еще более зависим от льготных программ Отбасы банка.
Для многих казахстанцев ипотека – единственный способ приобрести жильё. Основное препятствие – первоначальный взнос, который обычно составляет от 20% от стоимости квартиры и выше. Многие из тех, кто не может накопить, обращаются к ипотечным брокерам, которые обещают помочь обойти требования банка. Корреспондент inbusiness.kz выяснял, как работают эти схемы, почему люди готовы отдавать "помогайкам" сотни тысяч тенге и вырастут ли цены на жильё в 2026 году.
В этом году ипотечный рынок Казахстана ощутимо "потряхивает". Ожидалось, что с ноября банки снизят максимальную процентную ставку с 25% до 20% и ипотека подешевеет. Но в октябре Национальный банк поднял базовую ставку с 16,5 до 18%. Так как базовая ставка – ориентир для всех коммерческих банков, многие из них приостановили выдачу ипотек и изменили условия кредитования.
В итоге казахстанцы, которые не подпадают под условия льготных программ, и поэтому рассчитывали на покупку "вторички" в коммерческом банке, временно оказались в подвешенном состоянии. Для одних такая ситуация стала сигналом отложить покупку, другие, наоборот, стали действовать решительнее. Даже те, кто не накопил нужную сумму на первоначальный взнос.
Ипотека без "первоначалки"
Именно в этой "дыре" между желанием взять ипотеку и невозможностью накопить первоначальный взнос появляются "помогайки" – ипотечные брокеры, которые обещают быстро решить проблему. Нет 20%? "Помогайка" обещает обойти это требование. Плохая кредитная история тоже не помеха.
Однако обещанная ипотека без первоначального взноса – это "серая" схема. Брокер или специалист в агентстве недвижимости специально завышает стоимость покупаемой квартиры. Люди соглашаются, потому что накопить первоначалку не выходит, зарплата уходит на съём, а цены на продукты и одежду растут.
"У нас это называется "завышка". Мы немного завысим реальную стоимость квартиры, чтобы банк одобрил вам займ на большую сумму. Продавцу объясним, что в договоре нужно указать цену выше, чем ему заплатят на самом деле", – рассказал сотрудник агентства недвижимости, представившийся Бауржаном и попросивший за помощь больше 200 тыс. тенге.
В этой схеме "лишние" деньги сыграют роль первоначального взноса и пойдут на оплату комиссии самого брокера. Покупатель же останется с высоким ежемесячным платежом и сильно переплатит.
Однако, к посредникам обращаются не только для того, чтобы провернуть сомнительные сделки. Многие готовы платить, чтобы кто-то другой взял на себя бюрократические вопросы. Именно так поступила казахстанка Евгения Ахметова. Девушка давно мечтала о своём жилье и за 10 лет сменила больше 10 съёмных квартир.
"За годы аренды мы отдали столько денег, что можно несколько квартир купить. При этом цены в нашем городе постоянно растут: 10 лет назад я снимала однокомнатную за 40 тысяч тенге, а сейчас за такую же просят 150 тысяч, за двухкомнатную – уже 200 тысяч. А ведь эти съёмные квартиры не в лучшем состоянии, и ты полностью зависишь от хозяина. Нельзя сделать ремонт на свой вкус или завести питомца. Самое неприятное, когда собственник просто приходит и говорит: "Я продал квартиру, через неделю вам нужно съехать", – рассказывает девушка.
В один день Евгения и её будущий муж увидели рекламу брокерской компании и записались на консультацию. Страх, что их могут обмануть, был, но пара решила рискнуть. Решили: если так случится, будет неприятный, но опыт.
"Брокер сопровождал нас в банк, к нотариусу, помогал собрать документы. Но мне и нужен был человек, который всё разложит по полочкам. Если вы в себе уверены и готовы самостоятельно сравнивать проценты, переплаты и разбираться в справках, то справиться с оформлением ипотеки можно и без посредников", – не скрывает Евгения.
Сумму, необходимую для первоначального взноса, они с мужем взяли в кредит. Квартиру искали сами, потому что не хотели платить процент ещё и риелтору.
Да, этой паре повезло, но всегда есть риск, что посредник исчезнет с вашими деньгами. Или не вернёт сумму, когда выяснится, что банк не одобрил вам ипотеку.
К слову, получить ипотеку без первоначального взноса в Казахстане всё-таки можно, предоставив в качестве залога другую недвижимость. То есть вам нужна ещё одна квартира, помимо ипотечной. Также бывают акции от застройщиков, но со своими условиями.
"У коммерческих банков по отдельным продуктам в качестве первоначального взноса может выступать жильё, денежные средства на депозитах, а у Отбасы банка есть льготная госпрограмма "С дипломом – в село". Но это скорее точечные программы для отдельных категорий заёмщиков, а не для массового сегмента", –объясняют аналитики Ассоциации финансистов Казахстана.
Схемы риелторов
Решившись на ипотеку, вы неизбежно столкнётесь с риелторами, которые тоже рассчитывают на свой процент. Сейчас рынок переполнен предложениями от разных агентств: на популярных площадках по поиску жилья, таких как "Крыша" или OLX, часто размещают несуществующие или давно проданные объекты, цену ставят заманчивую. Цель проста – заманить потенциального клиента.
Позвонив по номеру в объявлении, вы услышите: "Квартиру только что продали, но я могу предложить вам другие варианты".
"Мы посчитали, сколько отдаём за аренду в год, и ужаснулись. Хотелось своё жилье, но накопить на первоначальный взнос не получалось – аренда съедала всю зарплату. Новостройку в черновой отделке даже не рассматривали: ремонт – это слишком дорого. В итоге обратились к брокерам. В одном агентстве сразу потребовали оплатить 250-300 тысяч тенге. В другом предложили схему с завышением суммы в документах. Кроме того, при поиске квартиры мы постоянно сталкивались с риелторами, которые очень навязчиво предлагали свои услуги. Мы даже согласились на просмотр, квартира понравилась, но бюджет был впритык, и комиссия риелтора туда не вписывалась. Поэтому я нашла хозяина в Instagram и мы поговорили напрямую. Оказалось, что договора с риелтором у него нет, видел он её впервые. Девушка позвонила за полчаса до нашего приезда, договорилась привести клиентов и потребовала удалить объявление о продаже со всех площадок, чтобы контактов собственника нигде не было", – рассказала Татьяна Алиева.
Столкнулся с риелторами и Евгений Гончаренко. Когда в семье родился второй ребенок, супруги решили продать свою однокомнатную квартиру и взять в ипотеку "трёшку".
"К нам приехал покупатель в сопровождении риелтора. Позже со мной связались и попросили снизить цену, я согласился скинуть до 10,5 млн тенге. Потом риелтор снова позвонил и попросил заложить в стоимость квартиры комиссию, которую им должен покупатель, – 300 тысяч тенге. Если спросят, просили отвечать, что продаём за 10,8 млн. После заключения сделки эти 300 тысяч я отдал риелтору. Уже передавая ключи, поговорил с покупателем. Оказалось, ему сказали, что я отказался делать скидку и продал за полную стоимость. Более того, за свои услуги они с покупателя взяли ещё 400 тысяч тенге. Грубо говоря, он переплатил за квартиру 700 тысяч тенге", – говорит мужчина.
Передумал – заплати
Если вы обращаетесь к риелторам или брокерам, нельзя слепо доверять этим специалистам. Внимательно читайте все документы, которые подписываете. Иначе рискуете потерять и деньги, и нервы.
Недавно произошёл показательный случай: суд обязал казахстанку выплатить риелтору 300 тыс. тенге, хотя она продала квартиру сама.
Ранее женщина заключила договор с агентством, где была прописана комиссия, – 800 тыс. тенге. Риелтор покупателя на квартиру не нашёл и хозяйка продала её сама. Платить риелтору не стала. В итоге на неё подали в суд, и суд обязал женщину выплатить комиссию, пусть и частично.
Что происходит с ипотеками
В Казахстане заявки на ипотечные займы принимают 11 банков второго уровня. С квартирами на вторичном рынке сейчас работает примерно половина из них.
Интересно, что, несмотря на недавнее повышение базовой ставки, количество выданных ипотечных займов не сократилось, а, наоборот, продолжает расти. Это происходит главным образом за счёт льготных программ.
Так, по данным Национального банка, в 2025 году было выдано ипотечных займов на 1,7 трлн тенге – на 25,1% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основной объём приходится на города-миллионники Алматы и Астану. На третьей строчке – Шымкент, за ним идёт Карагандинская область. Меньше всего ипотечных займов получили жители Туркестанской области.
"Практически весь прирост обеспечил Отбасы банк: его выдача выросла на 37% до 1,2 трлн тенге. То есть активность на рынке растёт преимущественно за счёт льготных программ, тогда как коммерческий сегмент остаётся под давлением", – констатируют аналитики Ассоциации финансистов Казахстана.
При этом до 1 июля 2026 года годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке ограничена на уровне 25%. Это позволяет банкам после повышения базовой ставки (разница сейчас составляет 7 пунктов) не уйти в минус и не отказаться полностью от рыночной ипотеки. Благодаря этому ограничению у семей, которые не подходят под условия льготных программ, всё ещё есть возможность взять ипотеку в коммерческих банках.
Чего ожидать в 2026 году – НДС, ипотеки, аренда
С 1 января 2026 года вступит в силу новый Налоговый кодекс. Продажа квартир в домах, которые начнут строить после этой даты, будет облагаться НДС в размере 16%. Значит, жильё в новостройках подорожает.
В связи с этим финансовые эксперты считают, что в начале года спрос на квартиры вырастет. Люди будут спешить купить жильё, пока цены не подняли из-за НДС. Кроме того, рынок недвижимости в 2026 году станет ещё сильнее зависеть от льготных программ Отбасы банка, а ипотеки от коммерческих банков станут менее доступными.
"Внедрение НДС на первичное жильё уже привело к рывку спроса во всех сегментах, который может сохраниться высоким в начале 2026 года с возможным последующим охлаждением в середине года. Финансирование выплаты вознаграждений по жилищным займам, как ожидается, будет перенесено из республиканского бюджета на Отбасы банк, что увеличит зависимость рынка от условий кредитования одного института", – прокомментировали в аналитическом центре АФК.
Ускорить рост цен на жильё может и дальнейшее расширение льготных ипотечных программ. Проблема в том, что покупателей с доступной ипотекой, становится больше, а подходящих квартир не так много. При этом нужно учитывать, что строительство в регионах идёт неравномерно. Например, в Павлодарской области уже сейчас выбор квартир для тех, кто хочет взять льготную ипотеку, ограничен, особенно в областном центре. Крупные застройщики не спешат заходить в регион.
Цены на аренду в 2026 году, вероятно, тоже вырастут. Причина в том, что государство хочет сделать рынок съёмного жилья более прозрачным, и в налогах для тех, кто сдаёт квартиры. Если снимать жильё станет слишком дорого, это может подтолкнуть часть казахстанцев к покупке собственной недвижимости.
"Если покупка жилья становится менее доступной – из-за ужесточения условий ипотеки, высоких цен, ужесточения регулирования, растёт спрос на аренду, что также оказывает давление на цены. Немаловажный фактор – жёсткие меры по фискализации доходов от предпринимательской деятельности и общие меры по выводу рынка аренды из тени. При таком наборе входных данных рост рынка аренды – лишь вопрос времени", – предупреждают в АФК.Три загадочные буквы
Три загадочные буквы
Недавно Нацбанк сообщил, что в 2026 году предельную годовую ставку вознаграждения по ипотеке могут привязать к LTV. Проще говоря, чем больше будет первоначальный взнос, тем ниже ставка. И наоборот. Финансовые эксперты считают эту инициативу спорной.
"На первый взгляд это может выглядеть как попытка учесть уровень риска и обеспечить дифференцированный подход. Однако она лишь продолжает вмешательство в рыночное ценообразование и может привести к структурным перекосам в ипотечном сегменте", – считают аналитики АФК.
Эксперты поясняют: данная мера не решит ни одной из ключевых проблем ипотечного рынка, к которым относятся высокие цены на жильё, глубокая зависимость от госпрограмм (75% от новых займов – льготные), а также недостаточность и дороговизна долгосрочного длинного фондирования в тенге. В результате привязка предельной ГЭСВ к уровню LTV может стать ещё одним ограничением для рыночной ипотеки, которая и так находится под давлением.
