Эксперт: На ипотечном рынке Казахстана создается монстр без конкуренции и альтернатив

06.01.2021

Источник: Forbes Kazakhstan

О развитии казахстанского рынка недвижимости, формирующемся пузыре в жилье, перегретых сегментах офисной и торговой недвижимости рассказал международный эксперт Лев Тетин

В условиях пандемии, когда падают почти все отрасли, строительство в Казахстане, напротив, переживает бум. Формирующиеся тренды показывают возможные сценарии развития рынка, каждый из которых может привести как к стагнации, так и падению ряда сегментов. Давайте вспомним, какие события происходили в 2020 и как они повлияют на рынок недвижимости Казахстана в 2021.

Рекорды рынка жилой недвижимости

2020 год ознаменован рекордом по вводу жилья в Казахстане - 14,2 млн кв м, это на 8% больше показателя 2019 года, несмотря на затруднения, вызванные пандемией. Не отстает и столица, где объем ввода превысил 2,5 млн кв. м, что на 40% выше показателя 2019 года, и это абсолютный рекорд среди всех городов РК. Рост объемов строительства связан с выделением значительных средств в развитие отрасли и в рамках программы по борьбе с безработицей в условиях обострения коронакризиса.



Объём платежеспособного спроса в недвижимости за 2020 уменьшился всего на 4% к 2019 и вырос на 16% к 2018, с общим прогнозом по количеству сделок 306 730 за 2020. При этом цена предложения на первичном рынке выросла на 10%, до уровня 370 тыс. тенге за 1 кв. м. А на вторичном рынке цена метра выросла на 8%, до 241 тыс. тенге/кв. м. Если посмотреть, как менялся курс доллара к тенге в 2020, так как это один из важнейших факторов, формирующих себестоимость квадратного метра, то динамика роста курса составила так же 10%, как и рост стоимости этого метра.



Другим драйвером рынка выступает ипотека от Жилстройсбербанка (ЖССБК) и ипотечной организации «Баспана», которая является оператором программ ипотечного жилищного кредитования «7-20-25» и «Баспана хит». По данным Нацбанка на 24.12.2020, по программе «7-20-25» одобрено 27 353 заявок на предоставление займов, а это на 106% больше аналогичного периода 2019 года, с общей суммой выданных ипотек 321,5 млрд тенге, что на 111% выше показателя 2019 года. За год средний вес займа вырос с 10,5 млн тенге до 11,7 млн тенге.

По предварительным итогам рынок ипотечного кредитования формируется: ЖССБК в объеме выданной ипотеки 45,3%, банками второго уровня (БВУ) с программами «7-20-25» - 24,5% и «Баспана хит» - 30,2%. За 2020 совокупный ипотечный портфель увеличился на 24,6%. Рост ипотечного рынка показывает позитивную динамику, однако портфель БВУ без учета ЖССБК увеличился на 90,2% преимущественно за счет программ «7-20-25» и «Баспана хит», при этом портфель ЖССБК увеличился на 20%.


Выражая обеспокоенность по поводу динамичного роста рынка ипотечного кредитования, можно предположить, что 2020 год дал импульс к формированию пузыря на рынке жилой недвижимости. Во-первых, льготные программы кредитования стимулируют покупку недвижимости – даже в разгар пандемии. Во-вторых, средняя ставка по ипотеке ниже базовой, и это практически полностью убивает коммерческую ипотеку, создавая на рынке единого монстра без конкуренции и альтернатив. В-третьих, строительные компании активно включились в эту игру, понимая, что они драйвер экономики и не собираются сворачивать строительство, а при уменьшении льготных программ в 2021 нас может ждать череда банкротств на строительном рынке.

Прогнозы рынка жилья
  • Цены на новостройки будут расти до марта на 0,5-1%, а со второго квартала начнется активный сезонный рост, подкрепленный спросом и рядом формирующихся рыночных факторов. Совокупный рост цен на новое жилье в 2021 составит 12-15%. Вторичка будет подтягиваться за общим трендом роста цен, но из-за меньшего спроса динамика годового роста составит 8-10%.
  • Объем ипотечного кредитования продолжит расти и может достичь показателя 3 млрд тенге, что в свою очередь поддержит тренд роста цен.
  • За 2020 год сформировался отложенный спрос в объеме 50 000 сделок (это объем несовершённых сделок за 5 месяцев карантина 2020 года), для удовлетворения такого спроса будет необходимо около 3 млн кв. м, а это еще один вклад в копилку роста цен.
  • Снятие пенсионных накоплений окажет влияние на рынок недвижимости в 2021-2022. Из 11,8 трлн тенге, находящихся на счетах вкладчиков, можно будет вовлечь для улучшения жилищных условий до 1,6 трлн тенге, или 13,5% от всей суммы вкладов. Такой объем денег может обеспечить прирост количества сделок на рынке жилья до 15%, что в свою очередь поддержит тренд роста цен.
  • Новый 2021 год пройдет под флагом бума в строительной отрасли, беспрецедентного ввода жилья свыше 15 млн кв. м, новых рекордов по объему ипотеки, продолжающегося роста цен, и все это ведет к серьезному перегреву рынка уже в 2022.

Эра полупустых торговых центров

Сегмент торговой недвижимости сильно пострадал в результате коронакризиса. Только крупные ТРЦ сохранили 95% заполняемости, поскольку на смену ушедшим арендаторам пришли новые, находившиеся в листе ожидания. В некоторых ТРЦ заполняемость составляет 50-70%, ведь из-за карантинных мер в торговых центрах действовали только продуктовые магазины и аптеки и не все арендаторы смогли пережить этот период. Лишь с 24 октября снят запрет на работу ТРЦ по субботам, а с 26 октября открыли двери кинотеатры (с разрешенной заполняемостью не более 30%).

По данным компании Tetin, в 4 квартале 2020 объем розничной торговли по Алматы упал на 20%, по Нур-Султану на 15%. По южной столице общее количество торговых площадей составляет 1,85 млн кв. м, из которых треть приходится на долю ТЦ или ТРЦ – их в городе 47. На каждую тысячу алматинцев приходится 601 кв. м качественных торговых площадей, это самый большой показатель в РК. В настоящее время ведется реконструкция ТЦ «Алмалы» (общая площадь 20 тыс. кв. м), расширение ТРЦ «MEGA Park» (24 тыс. кв. м), строительство Mall Aport East (110,8 тыс. кв. м), рынка Altyn Orda (8,3 тыс. кв. м). Заморожено строительство ТРЦ «Almaty Grand Mall» (110 тыс. кв. м).

В Нур-Султане насчитывается 730 тыс. кв. м площадей торговой недвижимости, состоящих из 18 ТЦ и ТРЦ. На каждую тысячу столичных жителей приходится 340 кв. м качественных торговых площадей. В настоящее время ведется строительство III и IV очередей ТРЦ «Central Market» (общая площадь – 46 тыс. кв. м). Приостановлено строительство ТЦ «Sine Tempore» (78 тыс. кв. м), ТРЦ «Respublika Plaza» (108 тыс. кв. м), ТРЦ «Asia Park 2» (54 тыс. кв. м) и ТРЦ «Keruen 2» (52 тыс. кв. м).

Прогнозы рынка ТЦ и ТРЦ
  • Текущий кризис стал катализатором отмены фиксированной аренды в пользу расчетов процента с товарооборота. Такая схема расчетов лишает арендодателя гарантированных платежей со стороны арендатора, но движение рынка в данном направлении неизбежно. В подобных условиях необходима прозрачность информации и сохранение минимальных обязательных платежей, покрывающих расходы управляющих компаний на эксплуатацию и продвижение объектов.
  • В перспективе трех лет мы увидим ужесточение конкурентной борьбы за арендатора. Она будет сопровождаться снижением арендных ставок, миграцией арендаторов в стрит-ретейл и ростом вакантных площадей, что существенно снизит доходность объектов. В связи с этим ряд ТЦ и ТРЦ будут вынуждены провести реконцепцию или редевелопмент объекта с целью повышение трафика, отстройки от конкурентов и формирование пула арендаторов, обеспечивающих рост доходности ТЦ и ТРЦ.
  • Уже в перспективе 2021-2022 будут появляться многофункциональные объекты, где будут совмещены разные функции, повышающие привлекательность объекта и рост трафика посетителей: жилая, офисная, торговая, развлекательная, обучающая и пр.
Стрит-ретейл vs торговые центры

Рынок торговых помещений на первых этажах жилых комплексов демонстрирует частичный рост в 2020. Вакантность в центре обеих столиц замерла, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растет. Основной причиной является миграция ретейлеров из ТЦ и ТРЦ из-за ограничения времени их работы и падающего трафика. Но в то же время ряд ретейлеров начали оптимизировать свой бизнес, что привело к закрытию малорентабельных точек и активному развитию онлайн-магазинов. Если до карантина наиболее востребованный формат для стрит-ретейла был 80-120 кв. м, то сегодня это уже 30-60 кв. м. Оптимизация расходов, пересмотр ассортиментной линейки и поиск новых эффективных форматов повлияли и на пересмотр площадей арендуемых помещений.




Прогнозы сегмента стрит-ретейл
  • Рост объема ТЦ и ТРЦ, ограничения по времени их работы, высокий уровень вакансии, миграция покупателей и снижение трафика продолжит миграцию арендаторов в стрит-ретейл.
  • Формирование новых торговых коридоров и уплотнение застройки города приводит к расширению и миграции ретейла, как следствие - обеспечение долгосрочной аренды и рост инвестиционной привлекательности данного формата недвижимости для инвесторов.
  • Современные торговые помещения стрит-ретейла в обеих столицах с каждым годом становятся более качественными. Девелоперы начинают учитывать требования ретейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости с гарантированным уровнем доходности 10-15% годовых.
Кризис офисной недвижимости

В текущем году пандемия разделила жизнь на «до» и «после», перевернув представления о работе в офисах. Она заставила пересмотреть подход к организации рабочих пространств и перейти к работе на удаленке.

Согласно оценкам экспертов компании Tetin, по предварительным итогам 2020 года можно говорить об убытках в сфере аренды офисной недвижимости с момента введения карантина на 30-40%. Это произошло из-за закрытия части офисов арендаторов и перехода сотрудников на удаленку на время карантина. В результате индивидуальные скидки в период пандемии предоставлялись в размере от 50% до 100% для компаний, чья работа была приостановлена, а для остальных такие скидки составляли от 15% до 30%.

Сегодня общая площадь офисных помещений в Алматы составляет более 2 млн кв. м, а в Нур-Султане 1,3 млн кв. м. За год в Нур-Султане ввели в эксплуатацию 4 БЦ класса B общей площадью 39 тыс. кв. м. Продолжается строительство еще 10 БЦ общей площадью свыше 200 тыс. кв. м. Крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza с объёмом офисов класса А 124 тыс. кв. м.


В Алматы было введено в эксплуатацию 3 БЦ класса В+ и В площадью 34 тыс. кв. м. Строятся еще 4 БЦ площадью 42 тыс. кв. м.

Прогнозы рынка офисной недвижимости
  • Основные тенденции в сфере офисной недвижимости 2021 года будут направлены на пересмотр формата работы сотрудников компаний в офисах как обязательной части работы. Ряд компаний, предварительно 20-30%, перейдут на удаленный режим работы и не вернутся в бизнес-пространства. Остальные сохранят привычный формат работы в офисах, но склонны к пересмотру эффективности занимаемых площадей, что приведет к частичному сокращению их объема.
  • С растущим количеством новых БЦ объем качественного предложения увеличивается, тем самым дополнительно создавая давление на ставки аренды и вытесняя с рынка устаревшие БЦ.
  • Сохранится положительная динамика популярности офисных помещений формата open space. Арендаторы всё чаще выбирают офисы с планировкой открытого типа, которые отвечают современным требованиям и обеспечивают более гибкий подход к организации рабочего пространства.
  • Динамика предложения и спроса в формате коворкинг будет нарастать, так как позволит оптимизировать используемые пространства: число рабочих мест, переговорные, ресепшн и пр. Дополнительно пространство коворкинга удобно комбинировать с форматом удаленной работы для части сотрудников.
  • Для ряда БЦ организация коворкингов и их обслуживание является более эффективной альтернативой классической схеме сдачи помещений в аренду. Помимо существующих коворкинг-центров, ряд БЦ вынуждены прорабатывать новую концепцию с учетом требований меняющегося рынка.
Пандемия как драйвер загородной недвижимости

Изоляция в период пандемии и рост темпов многоэтажной застройки, вытеснение сектора частного жилья приводит к развитию загородной недвижимости. Влияние «эффекта мегаполиса» – шум, смог, суета, синдром усталости, и, как следствие – рост количества желающих жить за городом. В 2020 динамика роста малоэтажной застройки и коттеджных поселков продолжается и в целом по Казахстану составляет около 3 млн кв. м, что на 25% выше показателей 2019 года. Низкая конкуренция в сегменте концептуальных проектов и отсутствие качественных предложений формирует отложенный спрос. Появляются новые форматы малоэтажной застройки: таунхаусы, квадрохаусы, лейнхаусы, дуплексы, твинхаусы и британхаусы. Только в столице Казахстана за 2020 заявлено 10 новых проектов в формате коттеджных поселков, общей площадью свыше 500 га, на 10-13 тыс. жителей. Формирующиеся предпосылки и конъюнктура рынка обеспечат рост в течение 5 лет, на 150% - уже к 2024 году.


Прогнозы рынка загородной недвижимости
  • Изоляция в период пандемии показала ограниченную функциональность квартир. А психологический дискомфорт и невозможность выйти на улицу сформировали готовность к рассмотрению покупки загородного жилья с небольшим участком.
  • Рост темпов многоэтажной застройки городов и вытеснение сектора частного жилья приводит к развитию загородной недвижимости и обеспечат рост на 100-150% уже к 2025 году.
  • Влияние «эффекта мегаполиса» в городах – шум, смог, суета, синдром усталости, и, как следствие – рост количества желающих жить за городом.
  • Увеличение доли строительства ИЖС в общем объеме строительства как свидетельство роста потребности населения в частном жилье.
  • Низкая конкуренция в сегменте концептуальных проектов и отсутствие качественных предложений формирует отложенный спрос на протяжении последних 5 лет.
  • Небольшой объем предложений в сегменте концептуальных проектов формирует низкую долю коттеджных поселков в реализованном спросе в сегменте купли-продажи ИЖС.
  • Ориентация новых проектов на строительство малоэтажных домов, дуплексов и таунхаусов как бюджетная альтернатива квартирам в многоквартирных домах.
Возврат к списку новостей
Рекламодателю