С госпомощью: как льготные ипотеки меняют рынок недвижимости – мнение

Высокие ставки остаются препятствием для оживления ипотечного рынка

Новые жилищные программы от государства хоть и смогут стимулировать рынок недвижимости, однако это будет несущественно. Такое мнение LS высказали профучастники.

В беседе с LS аналитики Jusan Analytics Клара Сейдахметова и Сунгат Рысбек отметили, что льготные ипотеки сформировали на жилищном рынке избыточный спрос, что сказалось на быстром росте цен на жилье. Так, с 2018 года стоимость одного квадратного метра выросла на 85,5%, а после внедрения госпрограммы "7-20-25" ее средний ежегодный прирост составил 13% (ранее был около 3%).

"В условиях высоких цен, проводимой жесткой монетарной политики, введения ограниченного финансирования "7-20-25" и ужесточения ипотек по системе жилищных сбережений весь 2023 год мы наблюдали на жилищном рынке стагнацию. Количество сделок купли-продажи второй год продолжило сокращаться в среднем на 21,8%. Недавно объявленные новые льготные программы имеют ограничения по субсидированию и большую адресность помощи. В результате в ближайшие годы, по нашим ожиданиям, это хоть и активизирует рынок недвижимости, но лишь незначительно", – прогнозируют эксперты.

Также они считают, что еще одним препятствием для оживления данного рынка остаются высокие ставки. По их словам, при 16-23% ставках заемщики как минимум в два раза переплачивают сумму приобретаемой квартиры. Немаловажным являются и высокие объемы ежемесячных платежей по жилищному займу.

"Согласно правилам коэффициента долговой нагрузки, выплаты за каждый месяц по всем ссудам не могут превышать 50% официального ежемесячного дохода. Поэтому в таких условиях снижается вероятность одобрения жилищного займа. Соответственно, для оживления рынка очень важными становятся вопросы уменьшения инфляции и, как следствие, снижение ставок по ссудам на покупку жилья, хоть и не пропорциональное. Высокий уровень цифровизации лидеров банковского сектора позволит сократить их операционные затраты на выдачу ипотеки и будет также способствовать ее сравнительному удешевлению", – подчеркнули в Jusan Analytics.

Аналитики рассказали, что в целом за прошлый год ипотечный портфель БВУ вырос на 30%, или 683 млрд тенге, а у Отбасы банка – всего на 7,7%, или 229 млрд тенге. С учетом этого они предположили, что за последний год другие фининституты, за исключением госбанка, стали проявлять гораздо больший интерес к жилищным продуктам. Однако, учитывая активную выдачу высокодоходных потребительских кредитов и займов на пополнение оборотных средств, доля жилищных ссуд в выдаче снизилась до 5,9% от всего объема оформленных займов за 2023 год (8,9% годом ранее).

Сейдахметова и Рысбек объяснили привлекательность таких кредитов для БВУ их эффективностью в удержании клиентов на долгий срок.

Кроме того, аналитики обратили внимание на существенное уменьшение финансирования льготных ипотек государством. В качестве примера они привели новые жилищные программы, которые тоже достаточно ограниченны по ежегодному бюджету: на "Отау" выделено 150 млрд тенге, на "Наурыз" – 300 млрд в этом году, плюс по 200 млрд тенге в последующие годы.

Представители Jusan Analytics напомнили, что по поручению президента Касым-Жомарта Токаева новые ипотечные программы стали более ограниченными и больше направленными на развитие регионов, районных центров и моногородов, а также на поддержку социально уязвимых слоев населения и малоимущих. Таким образом, этих денег не хватит на обеспечение недвижимостью широкого круга казахстанцев.

На этом фоне эксперты прогнозируют, что для удовлетворения своих потребностей в жилье такие люди начнут искать альтернативные варианты. Это, в свою очередь, приведет к росту спроса на ипотеку от БВУ.

"Сейчас доминирующим положением на рынке ипотечного кредитования пользуется Отбасы банк. Он выдает займы под существенно низкие проценты – от 3,5% против более 19% в коммерческих финструктурах. Однако ужесточение госбанком правил предоставления промежуточных займов, а также снижение объемов финансирования по госпрограммам привели к снижению способности населения к получению кредитов. Поэтому в условиях сохраняющегося высокого спроса, в том числе вызванного низкой обеспеченностью населения жильем (23,9 км. м на человека против 30 кв. м стандарта), частные программы будут особо актуальными. Здесь важно отметить, что для устойчивости спроса на рыночные программы ипотеки необходимо решение целого ряда проблем, включая стабилизацию экономической ситуации и снижение ценового давления на рынке. Как следствие, это будет способствовать постепенному уменьшению рыночных ставок по ипотеке и повышению ее доступности для населения. Таким образом, БВУ могут рассматривать внедрение новых жилищных продуктов как потенциально выгодное направление своей деятельности – при условии стабильности рыночных условий", – подчеркнули в Jusan Analytics.

Между тем старший аналитик департамента консалтинговых услуг AERC Ерасыл Серикбай рассказал, что внедрение льготных жилищных программ в Казахстане несет за собой определенные риски. Например, рост цен и недоступность недвижимости, особенно в Астане и Алматы. А ввиду постепенного охлаждения рынка недвижимости он рекомендует с осторожностью отнестись к этому процессу.

Помимо этого, он согласился, что данная сфера требует комплексных мер для совершенствования функционирования рынка и роста его эффективности.

"Программы должны быть ориентированы на регионы с оттоком населения, требующие активного привлечения молодежи вкупе с региональным развитием. Такой подход может сдерживать резкий рост цен на новое жилье. Помимо этого, реформы должны направляться на обеспечение доступности жилищного кредитования для казахстанцев, в особенности для социально уязвимых групп, путем упрощения процедур выдачи ссуд и улучшения механизмов обеспечения безопасности как для заемщиков, так и для кредиторов", – считает он.

Также собеседник LS отметил важность разработки мер по стимулированию развития жилищного страхования, что способствует уменьшению рисков и повышению устойчивости рынка.

Что касается запуска новой ипотеки коммерческими банками в таких условиях, то, по мнению Серикбая, для фининститутов это представляет собой потенциально хорошую возможность, учитывая их операционную деятельность в условиях рыночной конкуренции.

"Однако, с другой стороны, госпрограммы, действующие вне рыночного сегмента, остаются привлекательными для казахстанцев. Стоит отметить, что они подвержены ограничениям и условиям, которые могут быть ужесточены для потенциальных заемщиков в виде критериев отбора, наличия накопительного счета в Отбасы банке и т.д. Учитывая эти факторы и ограниченный бюджет в размере 300 млрд тенге, не все граждане смогут воспользоваться новыми ипотечными программами. Спрос населения на жилье всегда остается высоким, о чем свидетельствует внедрение новой программы наряду с "Отау", – уточнил он.

На фоне этого аналитик считает, что банкам будет выгодно предложить интересные жилищные программы для расширения клиентской базы и установления партнерских отношений с властью, что может оказать положительное воздействие на финдеятельность БВУ в долгосрочной перспективе.

Вместе с тем он ожидает, что ипотека от государства может существенно оживить рынок недвижимости, поскольку она может стать стимулом для увеличения спроса на жилье.

"Льготные условия кредитования и другие финансовые меры могут сделать приобретение жилья более доступным для населения, что, в свою очередь, может повысить активность на данном рынке. Однако стоит учитывать ограничения как в финансовых ресурсах, так и в условиях предоставления кредитов казахстанцам, что в конечном счете может ограничить влияние этих программ на рынок жилья", – добавил Серикбай.

А вопрос о целесообразности прекращения госпрограмм, на его взгляд, требует основательного анализа и обоснования.

"В зависимости от текущих условий и целей политики страны, вмешательство правительства на рынке может быть оправданным с точки зрения решения социальных проблем и стимулирования развития жилищного строительства. Тем не менее крайне важно обеспечить баланс между государственным и частным участием, чтобы поддерживать конкурентоспособную среду и содействовать инновационному развитию", – резюмировал он.