19.06.2025
Источник:
Tengrinews
16 июня вступило в силу постановление Агентства по регулированию и развитию финансового рынка и Национального банка Казахстана о снижении предельной ставки по ипотечным займам. Согласно поправке, теперь годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечных займам должна составляет не 25, а 20 процентов.
Как снижение максимальной ставки по ипотеке для банков второго уровня может повлиять на рынок недвижимости? Об этом корреспондент Tengrinews.kz поговорила с экспертами – советником президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Ниной Лукьяненко и президентом Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым.
Могут ли банки вообще остановить выдачу ипотечных займов?
Среди казахстанцев распространяется информация, что банки приостановили выдачу ипотечных займов на неопределенный срок. Однако, по мнению экспертов, банки второго уровня (БВУ) вряд ли откажутся от этого продукта.
Как пояснила советник президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Нина Лукьяненко, снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке направлено на поддержание заемщика и создание выгод для него, чтобы снизить переплату по платежам. Она считает, что данная мера не будет критичной для рынка, ведь банки и так выдавали ипотечные займы "под достаточно высокие процентные ставки".
"Банки – это коммерческие структуры, для которых выдача ипотечных займов – это бизнес для извлечения прибыли. Как известно, некоторые банки пересмотрели свои требования к заемщикам, к будущему залоговому обеспечению и продолжают выдавать займы, некоторые банки приостановили выдачи и находятся в статусе пересмотра условий. Будут ли они выдавать далее и на каких условиях – зависит от политики конкретного банка, но то, что в целом информационный шум негативно влияет на число сделок в определенно моменте, – это факт", – говорят Нина Лукьяненко.
Справка: Годовая эффективная ставка вознаграждения или ГЭСВ – это сумма, которую заемщик переплачивает за год по кредиту, то есть реальная стоимость кредита с учетом всех комиссий и платежей. ГЭСВ должна быть указана в кредитном договоре. Регулятор устанавливает предельные (максимальные) ставки вознаграждения для разных финансовых организаций: например, для беззалоговых кредитов – 56 процентов, для залоговых – 40 процентов, для ипотечных займов долгое время ГЭСВ составляла 25 процентов. Это значит, что выдавать займы дороже этой ставки запрещено.
Стоит ли из-за этого ожидать повышения цены на квартиры?
Цены реальных сделок на квартиры снижаются вот уже более года, отмечает советник президента ОАРК Нина Лукьяненко:
"Это заметно и по числу совершенных сделок – рынок не имеет своего ярко выраженного тренда – ни вверх, ни вниз. Предпосылок для повышения цен нет – ипотека не стала более доступной после введения новых требований, льготных займов на вторичную недвижимость тоже нет, все меры направлены на стимулирование строительного сектора экономики и поддержание честных застройщиков. Отсюда вывод напрашивается сам: вторичная недвижимость продолжит свой тренд на снижение".
"Ипотека под 20 процентов – это тяжелая обременительная ноша"
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов считает, что от нововведения, конечно же, выиграют потенциальные покупатели недвижимости. Он также делится мнением, что банки взяли временный тайм-аут для пересмотра условий ипотечного кредитования:
"Когда вводятся определенные правила игры на рынке финансовых услуг, всегда есть какое-то время для пересмотра. В принципе, такого ажиотажа нет, чтобы банки сразу перестали выдавать ипотечные кредиты. Может быть, какую-то паузу они взяли, для того, чтобы пересмотреть свои продукты, по большому счету. Для этого необходимо время. Это естественный процесс, который всегда происходит, когда изменяются определенный правила. Идет абсолютно необоснованный ажиотаж на рынке. Банкам тоже нужно использовать продукты по ипотечному кредитованию, потому что для них это – одна из форм зарабатывания денег".
Он отмечает, что снижение годовой эффективной ставки вознаграждения по ипотеке – это хорошая новость для заемщиков, однако даже эта ставка является достаточной высокой для них.
"Снижение ГЭСВ с 25 до 20 процентов по ипотеке – на самом деле это хорошо для участников рынка, то есть людей, которые покупают квартиры с помощью ипотеки в банках второго уровня. Потому что даже при ставке 20 процентов покупателю тяжело получить заем, собрать все необходимые документы и подтвердить доход. Обслуживание данного кредита даже под 20 процентов – это тяжелая обременительная ноша", – говорит Мусрепов.
Он также уверен, что снижение ставки ипотечного кредитования не повлияет на стоимость жилья:
"В принципе, это такого сильного влияния на рост цен на квартиры не будет иметь. Большое влияние это будет иметь для участников рынка недвижимости, может чуть-чуть увеличится количество тех, кто захотят приобрести квартиру с помощью ипотеки в банках второго уровня", – делится эксперт.
"Но есть один нюанс"
За несколько месяцев текущего года 40 процентов ипотечных займов были выданы через рыночную ипотеку БВУ – такие данные предоставляют аналитики Первого кредитного бюро (ПКБ). Там также уверены, что мера Нацбанка должна сделать ипотеку более доступной для заемщиков. Однако есть нюанс:
"Часть рыночных жилищных займов действительно предоставляется по ГЭСВ, превышающей 20 процентов. Конкретно в январе-апреле под такие ставки попали 45 процентов объемов новых рыночных ипотек (128,9 миллиарда тенге). В совокупных же объемах ипотечных выдач доля условно дорогих займов составила 18 процентов. Мы не имеем точных данных, о какой конкретно недвижимости идет речь в данном случае, но в целом можем предполагать, что с новыми ограничениями препятствия могут возникнуть прежде всего для развития вторичного рынка", – приводит данные аналитиков телеграм-канал Data Hub.
Аналитики ПКБ объясняют, почему они пришли к таким выводам по вторичному жилью:
"Во-первых, здесь априори невозможны никакие совместные программы банков с застройщиками и их партнерство, ведь вторичное жилье приобретается уже у собственника. Во-вторых, выступая залогом по ипотечному кредиту, вторичное жилье в большей степени подвержено риску утраты ликвидности. В перспективе вторичные объекты в зависимости от их состояния могут падать в цене, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств чревато финансовыми потерями для банков. И подобные риски оказываются тем выше, чем старше актив".
Также они считают, что разница между новым предельным размером ГЭСВ (20 процентов) и уровнем базовой ставки (16,5 процента) кажется недостаточной, "чтобы покрыть издержки банков по ипотечным кредитам на вторичное жилье, компенсировать их возможные потери и обеспечить прибыль".
"Учитывая существующую конъюнктуру, банки могут пересмотреть условия ипотечных кредитов только в сторону ужесточения. Возможные варианты: повышение порога по году постройки вторичного жилья, увеличение размера первоначального взноса, усиление критериев оценки платежеспособности заемщика", – отмечают в Первом кредитном бюро.
Снижать ставку по ипотеке передумали. Но это временно
Когда материал уже был готов к публикации, cтало известно, что Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Нацбанк Казахстана решили временно приостановить свое решение и вернуть максимальную ставку вознаграждения по ипотечным жилищным займам на уровне 25 процентов – до ноября 2025 года. Проект совместного постановления опубликован на сайте АРРФР.
Регулятор объяснил это тем, что банкам второго уровня нужно предоставить:
"Достаточно времени для проведения комплекса подготовительных мероприятий, включая адаптацию внутренних учетных и операционных систем под новые параметры, пересмотр условий действующих и новых ипотечных продуктов, внесение изменений во внутренние нормативные документы".
Но к концу года вопрос о том, как повышение ставки повлияет на рынок жилья и возможность взять ипотеку, судя по всему, снова актуализируется.
Ранее Tengrinews.kz публиковал материал о ситуации с недвижимостью в Казахстане. И в нем на базе данных Бюро национальной статистики и обзора аналитиков отмечалось, что на рынке только началось оживление: если еще в начале года число сделок купли-продажи жилья было меньше прошлогодних показателей, то с марта наблюдаются прирост на 5,1 процента, а в апреле – на 17,9 процента. Также в статье рассказывалось, сколько стоит жилье в разных регионах страны и какие квартиры казахстанцы покупают чаще всего – однокомнатные или большие.
