Эксперты в сфере недвижимости рассказали корреспонденту агентства Kazinform, какая ситуация сейчас наблюдается на рынке жилья в Казахстане и чего ожидать в этом году.
Текущая ситуация на рынке жилья
Управляющий директор агентства недвижимости и эксперт Виталий Шалаев отмечает, что по состоянию на декабрь 2025 года рынок жилья в Казахстане демонстрирует снижение цен примерно на 20% по сравнению с 2024 годом.
По его словам, декабрь может частично выровнять общую статистику при условии роста сделок, однако в целом стагнация 2024 года сохраняется.
— Если рассматривать динамику по месяцам: январь показал хорошие продажи, во многом благодаря перенесенному спросу с конца предыдущего года. Далее в течение восьми–девяти месяцев фиксировалось устойчивое снижение активности — продажи и объемы постепенно уменьшались. Ситуация начала улучшаться в октябре, ноябре и декабре. Рост был обеспечен в основном крупными сделками в сегменте лакшери, — отметил он.
Старший консультант Colliers Kazakhstan Али Орынбаев добавляет, что в 2025 году в ряде городов зафиксирован значительный, местами двухзначный рост цен.
Например, за период с января по октябрь рост стоимости первичного жилья по сравнению с аналогичным периодом 2024 года составил 122% в Павлодаре, 113% — в Шымкенте и 111% — в Алматы, при среднереспубликанском показателе в 109%.
По его словам, ключевую роль сыграли условия ипотечного кредитования — прежде всего расширение лимитов программы «7–20–25», что усилило спрос в сегментах эконом и комфорт.
При этом повышение базовой ставки до 18% и ограничение эффективной ставки до 20% привели к сокращению коммерческой ипотеки, что частично охладило рынок.
Предложение также оказывает влияние: в 2025 году было введено рекордное количество жилья — 14,6 млн квадратных метров, что на 7% выше средних значений предыдущих лет.
Почти половина ввода — 47% — пришлась на Алматы, Астану и прилегающие области. Однако даже при рекордных объемах предложение пока недостаточно, чтобы сдержать рост цен.
Дополнительным фактором стало ужесточение регулирования долевого строительства, что повышает предсказуемость рынка, но увеличивает стоимость новых проектов.
Рост спроса перед Новым годом
По словам Виталия Шалаева, традиционный декабрьский рост спроса фиксируется в основном в крупных городах.
— Три ключевых локомотива рынка — Алматы, Астана и Шымкент — формируют около 70% всего объема сделок. В этих городах заметно увеличение интереса к покупке, однако одновременно сформировался определенный дисбаланс: спрос присутствует, но цены остаются высокими. В результате покупатели дольше принимают решения и тщательно выбирают объекты, которые соответствуют их ценовым ожиданиям, — отметил он.
Али Орынбаев напомнил, что декабрь обычно является месяцем пика активности — количество сделок в этот период превышает ноябрьские показатели в среднем на 23%.
Чего ожидать в 2026 году
По наблюдениям Виталия Шалаева, застройщики начали поднимать цены еще осенью. В Астане это стало особенно заметно в ноябре. Крупные девелоперы подняли цены на 15-20%, а в отдельных проектах рост достигал 30%, что стало неожиданностью для покупателей.
Основные причины дальнейшего удорожания:
- отмена льготы по НДС и повышение ставки с 12% до 16%;
-
рост курса доллара, увеличивающий стоимость строительных материалов и расходников.
Ожидается дальнейший рост цен на новостройки — порядка 20% в 2026 году. Однако спрос, по его прогнозу, останется на уровне стагнации 2025 года. Разрыв между ценами и платежеспособностью населения будет расти, что приведет к сокращению числа сделок.
Следом за новостройками подтянется и вторичный рынок — часть собственников уже сняла объекты с продажи в ожидании подорожания.
Али Орынбаев считает, что резкого скачка цен сразу после Нового года не будет, так как эффект повышения НДС проявится постепенно. По его словам, цикл реализации девелоперских проектов обычно занимает дольше года, поэтому полноценно эффект НДС отразится значительно позже.
— Часть повышенных издержек девелоперы потенциально смогут компенсировать за счет оптимизации затрат или адаптации маржинальности к новым рыночным условиям. Кроме того, часть эффекта увеличения НДС уже учтена в текущих ценах, что предполагает более умеренный рост цен в 2026 году, — заявил он.
Ипотечное кредитование
Виталий Шалаев отмечает, что количество одобрений по ипотеке уже заметно снижается из-за роста просроченной задолженности — только в этом году год она увеличилась примерно на 25% по сравнению с 2024-м.
— На этом фоне банки усилили требования к заемщикам: проверка клиентов стала строже, а количество отказов — выше. Программа «50 на 50», которая ранее одобрялась относительно легко при наличии половины первоначального взноса, теперь оформляется значительно реже. Банки снижают риски и стремятся минимизировать вероятность просрочек, поэтому выдают ипотеку только наиболее надежным клиентам, — сказал он.
Вторая причина падения ипотечного спроса — рост цен при низкой динамике доходов.
— Реальные доходы не растут или растут незначительно на 3-5% в год относительно стоимости жилья. Стоимость жилья увеличивается на 15-20%. Возникает резкий дисбаланс между возможностями покупателей и фактической ценой квадратного метра. В таких условиях некоторые люди в сегменте эконом и комфорт откладывают покупку: они понимают, что не смогут обслуживать ипотечный кредит, — заметил эксперт.
Прогноз цен на квартиры в 2026 году
По оценкам Шалаева, в январе цены на новостройки могут вырасти на 10-15% по сравнению с декабрем. Следом подтянется вторичный рынок.
По его словам, сейчас около 20% собственников сняли свои объекты с продажи в ожидании подорожания, поэтому в 2026 году они вернутся на рынок уже с более высокими ценами.
— На старте 2026 года сделки будут идти медленно: покупатели не готовы реагировать на резкий рост стоимости. Первые три месяца рынок будет находиться в состоянии «затишья» — предложений много, цены высокие, спрос ограничен. Далее собственники, которым необходимо продать, начнут постепенно снижать стоимость. Во второй половине года, к сентябрю-октябрю, ожидается снижение цен относительно начала года примерно на 10-15% по фактическим сделкам. В отдельных случаях дисконт может достигать 20%, — сказал он.
Али Орынбаев отметил, что в 2026 году можно ожидать постепенное подорожание жилой недвижимости в Казахстане в целом на уровне 7-12% год к году, которое будет происходить планомерно, отражая общий эффект инфляции, налоговых изменений, ограниченного предложения и ипотечных условий.
Однако динамика в крупных городах, в том числе в городах республиканского значения могут оказаться заметно выше.
Когда выгодно покупать жилье
По мнению Шалаева, лучший момент для покупки — когда у человека есть сформированное намерение и подходящий объект.
Он считает, что если покупатель не является инвестором или профессиональным игроком рынка, ждать «идеального времени» бессмысленно: его практически не бывает.
— Когда спрос падает, с рынка часто исчезают качественные объекты — собственники просто приостанавливают продажи в ожидании роста цен. Поэтому тем, кто выбирает жилье для себя, важно сосредоточиться на поиске и реагировать, как только появляется подходящий вариант по локации, состоянию и стоимости. При совпадении всех критериев имеет смысл договариваться о максимально выгодной цене и завершать сделку. Если затягивать решение, качественные предложения уйдут с рынка, а покупателю останутся лишь объекты приемлемого уровня, но не лучшие среди доступных, — сказал он.
Али Орынбаев считает, что оптимальный период для покупки — текущий, до того как новые налоговые и регуляторные требования полностью заложатся в себестоимость строительства.
Он отметил, что рынок будет постепенно адаптироваться к изменениям, что приведет к последовательному повышению стоимости квадратного метра.
— Для покупателей, ориентирующихся на ипотеку имеет смысл оценить доступность льготных ипотечных программ сейчас, до того, как рынок в полной мере среагирует на изменения. Инвесторам в свою очередь стоит учитывать разницу в динамике цен стоимости жилья и аренды. В некоторых городах цены на недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки, что снижает будущую доходность, поэтому фиксация цены в таком случае выглядит наиболее рациональным решением, чем ожидание. Например, в Алматы стоимость жилья растет быстрее арендных ставок на 7,5%, тогда как в Астане динамика обратная — темпы роста аренды превышают рост стоимости жилья на 14%, — подчеркнул он.
Рынок аренды в 2026 году
По наблюдениям Виталия Шалаева, спрос на аренду в 2025 году снизился, а стоимость аренды уменьшилась по сравнению с 2024-м.
Многие квартиры экспонируются по 6-8 месяцев и находят арендатора только после снижения цены. Даже традиционно активный период — август-сентябрь не показали сезонного всплеска.
— Эта тенденция, вероятнее всего, сохранится и в 2026 году. Однако есть фактор, который может работать в противоположную сторону: при уменьшении количества сделок купли-продажи люди, переезжающие в крупные города, все равно нуждаются в жилье. Основной спрос будет сосредоточен в сегменте доступной аренды — около 300-400 тысяч тенге в месяц. В этом диапазоне объекты будут сдавать стабильно, — считает он.
Дорогой сегмент, напротив, будет испытывать серьезные трудности с заполняемостью. Сроки экспонирования таких объектов могут достигать двух-трех, а порой четырех месяцев, прежде чем удастся найти арендатора.
Али Орынбаев допускает умеренный рост арендных ставок в крупных городах из-за того, что часть потенциальных покупателей будет вынуждена оставаться в аренде из-за недоступности ипотеки.
Наибольший рост может наблюдаться в сегменте одно- и двухкомнатных квартир, где спрос наиболее устойчив и чувствителен к динамике ипотечного рынка. Также на отдельные города влияет миграция, поток студентов, тренд на урбанизацию, что будет усиливать вверх направленное давление на стоимость аренды.
Ранее сообщалось, что вторичное жилье в Казахстане подорожало в среднем на 5,4% с начала этого года.
Вырастут ли цены на жилье в Казахстане в 2026 году, ответил ранее министр промышленности и строительства РК Ерсайын Нагаспаев.
