Рынок недвижимости Казахстана вошел в фазу аномального роста, демонстрируя темпы, не характерные для конца года. В ноябре цены на квартиры в Астане и Алматы совершили самый резкий скачок за последние 22 месяца, сообщает Zakon.kz.
Эксперты предупреждают: нынешнее ценовое ралли, разогретое ожиданиями фискальных реформ, закончится только ближе к лету, и покупателям не стоит торопиться.
Главный вопрос, который раскалывает рынок: вызвано ли удорожание стратегией застройщиков, заранее включающих в стоимость новый НДС, или это чистый рыночный ажиотаж, не связанный с налогами, как утверждают власти.
Столица перегрета: первичка Астаны подорожала на 3,2%
Ноябрь 2025 года стал месяцем рекордного ценового давления в крупнейших городах страны, ускорив инфляцию в обоих сегментах – первичном и вторичном.
В Астане вторичный рынок подорожал на 4,8% к октябрю. Как отмечает Первое кредитное бюро со ссылкой на данные БНС АСПиР РК, это самый значительный рост с февраля 2024 года. Первичный рынок столицы также ощутимо скакнул, показав +3,2%.
И в Алматы рост цен впечатляет: первичный рынок показал +3,5% к октябрю – самый заметный скачок более чем за два года.
Специалист по недвижимости Эльвира Сагандыкова отмечает, что годовой рост цен на новое жилье по стране составляет около +15,5%. При этом лидируют по стране именно новостройки, где строители, играя на настроениях покупателей, уже закладывают якобы предполагаемые налоговые издержки:
-
Алматы: +19,9%;
-
Астана: +17,4%.
"Такая динамика говорит о том, что строители уже вложили увеличение НДС в свои продукты",
– считает Эльвира Сагандыкова.
Так кто же формирует цены – застройщики или рынок?
Основной психологической причиной текущего удорожания, по мнению экспертного сообщества, является предстоящее повышение НДС с 1 января 2026 года.
Так, специалист по недвижимости Александр Бикетов, чей летний прогноз роста цен на 16% к началу 2026 года фактически сбылся, утверждает, что строительные компании стратегически повышают цены уже сейчас.
"Рост будет вызван предстоящим введением НДС для застройщиков. Строительные компании начнут планомерно повышать цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с 1 января 2026-го".
Александр Бикетов
Однако первый вице-министр национальной экономики Азамат Амрин категорически отрицает связь между текущим ростом и налоговой реформой, ссылаясь на длительный переходный период.
"В ближайшие как минимум год-полтора, начиная с 2026 года, НДС не будет являться причиной роста, потому что мы предусмотрели переходный период. НДС на квартиры, которые будут продаваться, начнет действовать лишь в 2027-2028 годах. Таким образом, НДС не станет фактором роста цен",
– отметил Амрин.
Он также подчеркнул, что цены растут независимо от налогов.
"У нас с 2001 года НДС на недвижимость не применялся. Но, как видите, цены все равно растут – это рыночный процесс".
Азамат Амрин
