Цены на жильё в долларах упадут на 40-45% к концу 2016

22.09.2015

Источник: Forbes Kazakhstan

Такой прогноз, проанализировав экономическую ситуацию и реакцию рынка недвижимости на кризисы прошлых лет, сделали аналитики kn.kz.

Рынок присматривается

Валютные скачки действуют на нервы участникам рынка недвижимости, но немногие продавцы пока готовы отказаться от долларового номинала. По информации kn.kz, доля тенговых предложений составляет всего около 3% от общего объёма. Примечательно, что в начале 2015, когда в СМИ прозвучали первые заявления о планах правительства по дедолларизации и, в частности, о возможном запрете на номинирование цен в иностранной валюте, доля тенговых объявлений увеличилась до 7,8%. Этот показатель снизился на фоне девальвационных ожиданий.

Логику продавцов отчасти можно понять: большинство граждан, планирующих покупку жилья, хранят сбережения не в тенге, а в долларах. Выходит, они выигрывают от роста курса. По данным Нацбанка РК, сейчас доля долларовых депозитов физических лиц составляет почти 70%. В нынешних условиях в ближайшие месяцы именно владельцы долларовых вкладов и составят основной платежеспособный сегмент спроса на рынке жилья, и для тех, кто располагает суммой, достаточной для покупки квартиры, приобретение может оказаться в самом деле выгодным. Но надо учитывать, что на вторичном рынке примерно 60% сделок совершается с привлечением ипотечных кредитов.

В условиях нехватки тенговой ликвидности многие банки второго уровня будут вынуждены вновь ужесточить условия по ипотеке. В такой ситуации единственной альтернативой (причём весьма неплохой) станет Жилстройсбербанк, который, как известно, аккумулирует средства в тенге. Сейчас на ЖССБ приходится около 30% выданных ипотечных кредитов.

Рынок первичной недвижимости лучше реагирует на новые реалии. Так, значимой новостью для рынка стало заявление Ассоциации застройщиков Казахстана о готовности перейти на тенговые ценники и о том, что строительный бизнес страны переходит на расчеты в национальной валюте. Инициатива принадлежит членам Ассоциации, в числе которых «Базис-А», BI Group, «Шар Құрылыс», «Альянсстройинвест» и другие.

В долларах – вниз, в тенге - вверх

Девальвация в феврале 2014 послужила поводом для начала нового нисходящего тренда на рынке недвижимости. И тогда, и сейчас участники рынка не понимают, по каким ценам продавать/покупать жильё, ведь тенговый эквивалент цен необоснованно в одночасье вырос. Но могли ли измениться реальные цены? На это рынок даёт один ответ — нет. И здесь нет никакого секрета — тенговый эквивалент увеличился только на графиках. Выросла не тенговая цена, а курс доллара.

Несмотря на то, что привязка цен на недвижимость к инвалюте сбивает участников с толку, рынок остается саморегулируемой системой, которая определяется платежеспособным спросом и предложением. Многое из того, чего сразу не увидеть на графиках, происходит непосредственно в процессе совершения сделок.

Реакция рынка на девальвации в феврале 2014 и в августе 2015 выразилась в том, что многие сделки отложились, спрос резко сократился. В Астане и Караганде количество сделок сократилось примерно на 15%, в Алматы — на 17%. Спрос стал смещаться в сторону более дешёвого жилья.

Вслед за покупателями рынок покидает и часть продавцов. С момента введения плавающего курса объём предложения на вторичном рынке Астаны сократился на 13%, в Алматы — на 25%, в Караганде — на 22%. Начался отток частных инвесторов из сегмента продажи в сегмент аренды.

Реакция банков тоже была предсказуемой — многие из них свернули тенговое кредитование, ужесточили условия. Реальные доходы населения сократились. Скидка на торг при покупке жилья возросла с привычных 3-5% до 15%, а порой — до 20%.

Эти показатели можно увидеть на графиках только спустя некоторое время. Поскольку анализ динамики цен проводится на основе баз данных о продаже в номинальных ценах, на графиках отображается немного запоздалая реакция рынка.

Несмотря на это, данные аналитической службы kn.kz говорят о том, что с февраля 2014 до 21 августа 2015 снижение номинальных цен в долларах. На рынках жилья Астаны и Караганды снижение составило около 17% до уровня $1789/кв.м и $954/кв.м соответственно. В Алматы темп снижения оказался не столь существенным — цена «просела» на 14,6% до $1754/кв.м.

Номинальный тенговый эквивалент цены зависел от меняющегося курса и всё это время фактически отыгрывал разницу в колебаниях. До 21 августа 2015 средняя цена в тенговом номинале находилась на уровне начала 2014 — 330-340 тыс. тенге/кв.м в Астане и Алматы и 181-182 тыс. тенге/кв.м в Караганде.

В дешёвом сегменте жилья (старый фонд и жилье экономкласса) тенговая цена в Астане и Алматы составила 255-270 тыс. тенге/кв.м, в Караганде — 180 тыс. тенге/кв.м.

Для корректного сопоставления данных и сглаживания «валютных шумов» аналитическая служба kn.kz построила график динамики тенговой цены в период с января по сентябрь с 2007 по 2015. Результаты показали, что тенговая цена к сентябрю 2015 за год снизилась на 1,2% (расчёт производился по официальному курсу НБ РК на 15 сентября — 273,55 тенге за доллар).

Можно сделать вывод, что фактически больше года тенговая цена стагнирует. Вместе с тем, как видно на графике, общий тренд рынка указывает на дальнейшее снижение цен в нацвалюте.

На это указывает и здравый смысл. Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — всё это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.

Для справки: по данным Комитета по статистике, краткосрочный экономический индикатор в январе-августе 2015 показал по сравнению с прошлым годом рост лишь на 1%, номинальные доходы населения сократились на 0,9%, реальные — почти на 5%.

Пример кризиса 2007-09 показывает, что снижение параметров экономического роста неизбежно ведет к снижению цен на жильё. Тогда тенговая цена снижалась около 3 лет подряд и за потеряла в общей сложности 30,5%. Долларовая цена также показала внушительное снижение — около 50%.

По прогнозам аналитиков kn.kz, снижение цен на недвижимость в тенге в текущих условиях может составить около 15-20% до конца 2016. Что касается долларовой динамики цен, то в связи с новыми рекордами курса американской валюты аналитическая служба kn.kz вносит корректировки в свои прогнозы.

Ранее аналитическая служба давала прогноз падения долларовой цены на уровне 20-25% до конца 2016, но сейчас становится ясно, что глубина падения долларовых цен с большой вероятностью окажется на уровне 40-45% к концу 2016.
Возврат к списку новостей

Рекламодателю