В ближайшие месяцы цены на жилье в Казахстане достигнут дна

25.05.2016

Источник: Forbes Kazakhstan

Такое мнение в интервью Forbes.kz выразила руководитель аналитической службы портала о недвижимости kn.kz Анна Шацкая.

Одни говорят, что кризис — это время возможностей, другие предпочитают экономить на еде. Что значит кризис для рынка недвижимости и его участников? Как изменилась ситуация с момента, когда тенге был отправлен в свободное плавание? Что нового для покупателей и продавцов принес «ветер перемен»? Отвечает Анна Шацкая, руководитель аналитической службы портала о недвижимости kn.kz.

F: Анна, расскажите, пожалуйста, как кризис отразился на рынке жилья? Отказались ли казахстанцы от покупки недвижимости или продолжают приобретать жилье?

— Безусловно, кризис сильно повлиял на рынок недвижимости. Снижение доходов бюджета страны неизбежно привело к замедлению темпов роста экономики и реальных доходов граждан. Во многих городах РК спрос на жилье резко сократился. Но в Астане ситуация выглядит более позитивно: количество сделок, напротив, весь год росло. Объясняется это активизацией отложенного спроса 2013-2014 годов. Главным образом, спрос в Астане сейчас обеспечивается долларовыми сбережениями, а сделки заключаются в сегменте дешевого жилья со средней ценой $1000/кв.м. Ожидается, что в ближайшие месяцы этот фактор спроса будет исчерпан, и количество сделок пойдет на спад. Цены на жилье имеют тенденцию снижения еще с февраля 2014. В долларовом эквиваленте с начала текущего года цены сократились на 33%, а с февраля 2014 — на 40%.

F: Что сейчас происходит на рынке недвижимости Казахстана? Все ли регионы нашей страны одинаково пострадали от кризиса?

— Несмотря на то, что во всех регионах Казахстана реальные зарплаты падают, впечатляющими темпами растет спрос на недвижимость в столичных городах — Астане и Алматы — населенных пунктах с наиболее высокими чистыми и теневыми доходами. По сравнению с I кварталом 2015 количество сделок в этих городах выросло на 76% и 55% соответственно. Опросы риэлторов говорят о том, что основной объем сделок заключается в сегменте дешевого жилья со средней ценой $1000/кв.м.

К этому же списку можно отнести нефтегазовые регионы страны — Мангистаускую, Актюбинскую и Западно-Казахстанскую области, где спрос на жилье в I квартале вырос в среднем на 20%.

Тем не менее, в 9 регионах из 16 кризис дает знать о себе заметным сокращением спроса на недвижимость. Больше всего снизился спрос на жилье в самых низкодоходных — северных и южных регионах страны.

С начала текущего года номинальные тенговые цены в Алматы, Астане и Караганде потеряли 15%, 14% и 13% соответственно. Однако по сравнению с 2014 средняя тенговая цена показывает небольшой прирост — 7%.

За два последних года долларовые цены в Астане, Алматы и Караганде упали в среднем на 65%.

Со стороны предложения на вторичном рынке мы наблюдаем сокращение его объема на 20-30% в течение 2015-2016.

F: Правда ли, что в ближайшие годы в Астане ожидается дефицит жилья?

— По нашим оценкам, в настоящее время в Астане ведется строительство около 2,9 млн кв.м жилья, не принимая в расчет комплексы, строительство которых было приостановлено. Это новостройки со сроками сдачи в 2016-2017, 90% которых будут сданы в этом году. Таким образом, в 2016 мы не ожидаем снижения объемов ввода нового жилья по сравнению с 2015, а вот в 2017 объемы ввода могут значительно сократиться из-за множества приостановленных проектов. По данным аналитической службы kn.kz, сейчас в таком состоянии находится около 1,4 млн. кв.м жилья, и если проблема остановленных проектов не решится, объемы нового жилья в 2017-2018 резко упадут.

По данным наших исследований, в Астане на стадии строительства находится около 150 ЖК, из которых 48 имеют различные проблемы — от разрешительной документации до полной остановки строительства. Основной причиной этому является экономический кризис и проблемы с финансированием.

F: Значит ли это, что в последующие годы цены на жилье будут расти? Ожидать ли спекуляций на рынке жилья, который и так является достаточно проблемным?

— Да, мы считаем, что в ближайшие месяцы цены на жилье достигнут своего дна, далее последует стагнация, которая продлится несколько месяцев, после чего рост цен возобновится. Динамика тенговой цены показывает, что в долгосрочном периоде цены на жилье движутся в восходящем коридоре, близко к линии поддержки, а скачки (за исключением падения цен во время ипотечного кризиса 2007-2008), являются отражением изменения курса доллара. Линия поддержки указывает на средний порог цен в 275 тыс. тенге/кв.м, к которому стремится цена дешевого жилья в Астане. Текущий уровень тенговых цен практически достиг своего дна.  



Кроме того, предпосылкой к росту цен является рост цен на нефть и последующее укрепление тенге. Фундаментальные факторы свидетельствуют о том, что цены на жилье в нашей стране зависят от ситуации на мировом рынке сырья. Влияние на рынок происходит опосредовано, за счет увеличения поступлений в бюджет и роста денежной массы.

Поэтому рост цен на нефть и укрепление национальной валюты — это первые признаки того, что с временным лагом на рынке недвижимости цены начнут расти.

Однако в ближайшие годы значительного роста цен на нефть большинство мировых аналитиков не ожидают. Соответственно, прежние 15-20% прироста цен на жилье ежегодно мы уже не увидим.

F: Как обстоят дела с ипотечным кредитованием? Способна ли ипотека оживить рынок?

— Рынок ипотечно-жилищного кредитования продолжает стагнировать. Многие банки свернули ипотечные программы. Из 35 казахстанских банков 29% не работают с ипотечно-жилищными займами вовсе; 31% БВУ приостановили выдачу кредитов в этом сегменте рынка на срок длительностью более трех месяцев в 2015. У оставшихся банков объемы выдачи новых кредитов очень низкие, за исключением тех, которые во второй половине 2015 начали активное освоение средств, выделенных в рамках государственной программы по рефинансированию ипотечных займов.

По итогам 2015 рынок ипотечного кредитования не показал положительной динамики. Например, в Астане объемы выданных ипотечных кредитов остались на уровне 2014 года, то есть выдачи новых кредитов оставались на уровне возвратов, не показывая роста. Во многих городах объемы ипотеки показали снижение.

В ближайшие месяцы ожидаемый рост цены на нефть хоть и окажет положительный эффект на экономику, но не позволит ей восстановиться быстрыми темпами, поэтому мы ожидаем, что многие коммерческие банки будут продолжать испытывать затруднения с тенговой ликвидностью.

F: А что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

- В условиях кризиса многие компании продолжают оптимизировать расходы на аренду, в основном, сокращая размер занимаемых площадей, а управляющие компании вынуждены идти на снижение арендных ставок. Хотя, как правило, делают это скрыто — в виде акций, скидок, рассрочек, арендных каникул.

В ближайшие годы рыночные условия для владельцев бизнес-центров могут усложниться по причине ужесточения конкуренции в связи с существенным увеличением качественного офисного фонда.

По нашим оценкам в 2016 в Астане будет введено около 180 тыс. кв.м качественных офисных площадей. В 2017 эта цифра составит около 200 тыс. кв.м, при этом основная часть площадей придется на офисы в составе объектов ЭКСПО-2017.

Таким образом, в ближайшие 3 года ожидается увеличение качественного офисного фонда Астаны в 1,7 раз и уровня обеспеченности офисными площадями главным образом за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров и офисных площадей класса «А».

F: Проявляют ли инвесторы интерес к казахстанскому рынку недвижимости?

- Несмотря на кризис, рынок недвижимости Астаны остается интересным для инвесторов. В течение 2015-2016 мы провели несколько исследований для российских компаний, намеревающихся выйти на рынок с крупными проектами — в основном, в секторе жилой недвижимости. Могу отметить, что сейчас инвесторы стали уделять больше внимания тщательному изучению и анализу рынка, поскольку покупатель стал более требовательным и разборчивым. На рынке есть выбор.  Появляются довольно интересные проекты, ранее не представленные на рынке.

Участки под жилищное строительство в Астане, в частности, под МЖК, во все времена остаются востребованными по причине дефицита, особенно это касается участков площадью от 3 га. 

Средняя цена за сотку земли под МЖК в Астане сейчас составляет $6800. Наш мониторинг показывает, что даже в условиях кризиса, цены на такие участки даже в долларах изменились незначительно — минус 15% за два года.  А вот в сегменте участков коммерческого назначения произошел существенный спад — цены упали более чем на 70%. В 1 квартале средняя цена составила $3300 за сотку.

Автор: Иван Жуков





Возврат к списку новостей

Рекламодателю