Обзор рынка жилья за май 2021 года
В мае текущего года правительство РК утвердило решение об отмене льготных ипотечных программ «Баспана-хит» и «7-20-25». По первой программе с 1 июня несколько банков уже приостановили прием заявок. Доля этой программы в общем ипотечном портфеле составляет около 30%, что является существенным объемом для рынка. Департамент аналитики ТОО «Оценка собственности» рассчитал прогноз изменения цен на жилье в связи с отменой данных программ.
Ожидаемой реакцией на новость об отмене льготных ипотечных программ стало резкое снижение количества сделок на рынке жилья. По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК (БНС АСПР), в мае спрос на жилье в Нур-Султане и Караганде сократился на 17%, в Алматы – на 23%. Ответом продавцов на падение спроса стало замедление роста цен. Так, в Алматы и Караганде в мае цена предложения осталась без изменения, в Нур-Султане сократилась на 0,3%, при том, что средний темп роста цен в этих городах составлял в последние месяцы 1-2% в месяц.
Программа «Баспана-хит» была введена в действие в сентябре 2018 года с бюджетом в 600 млрд тенге. По данным Казахстанского фонда устойчивости (КФУ), по состоянию на 4 июня 2021 года было выдано 56,8 тысяч займов на 520,8 млрд тенге. С начала запуска программа обеспечивала 9% всех сделок на рынке жилья, занимая 30%-ную долю всего ипотечного портфеля (см. первую и вторую диаграммы ниже).
Для того, чтобы появилась альтернатива программам «Баспана-хит» и «7-20-25», необходим доступ банков к дешевым долгосрочным займам со стоимостью фондирования на уровне 6-7%. А пока финансовый рынок Казахстана не очень интересен зарубежным игрокам за исключением, пожалуй, России и Китая.
Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС АСПР, КФУ, Отбасы банк
По данным КФУ, по состоянию на 4 июня текущего года программа «Баспана-хит» реализована на 87%. Из планового бюджета в 600 млрд тенге было выдано 520,8 млрд на 56,8 тысяч займов. Программа «7-20-25» на эту же дату реализована лишь на 33%. Из бюджета в 1 трлн тенге по данной программе выдано 333,2 млрд на 28 тыс. займов. Планируется, что программа «7-20-25» будет действовать до 2023 года.
В прошедшем месяце на вторичном рынке квартир Алматы предлагалось к продаже порядка 7020 квартир. Средняя цена предложения по отношению к апрелю осталась без изменения и составила 485 911 тенге за квадратный метр. С начала года цена увеличилась на 2,4%.
На вторичном рынке квартир Нур-Султана предлагалось к продаже порядка 8278 квартир. Средняя цена предложения сократилась на 0,3% по отношению к апрелю и составила 398 962 тенге за квадратный метр.
На вторичном рынке квартир Караганды предлагалось к продаже порядка 1946 квартир. Средняя цена предложения осталась без изменения по отношению к апрелю и составила 292 387 тенге за квадратный метр.
Что будет с ценами?
Прогнозная модель, разработанная в департаменте аналитики ТОО «Оценка собственности», которая была подробно описана в статье «Что будет с ценами на жильё в Нур-Султане: анализ и прогноз на 2021 год», основанная на взаимосвязи объемов ипотеки и темпа роста цен показала, что снижение объемов ипотеки на 30% (доля «Баспана-хит»), приведет к сокращению цен на вторичное жилье на 10% в год. При этом рост доходов населения должен находиться на уровне 10%. В случае отсутствия роста доходов, средняя цена может сократиться на 13-15%.
При этом существенного изменения цен на первичном рынке жилья в ближайшие год-два ожидать не стоит? и на это существует несколько причин.
- Программа «7-20-25» продолжает работать.
-
Доля данной программы в общем спросе не высока (5% в общем объеме сделок).
-
Цены на строительные материалы продолжают расти.
-
Отмена «Баспана-хит» вызовет отток покупателей со вторичного рынка на первичный.
