#FCBAnalytics - Аналитический центр Первого кредитного бюро запускает серию информационно-аналитических дайджестов, посвященных актуальным и горячим темам, в том числе рынку кредитования. Помимо данных по ипотеке в дайджесте использована статистика из других источников, в том числе с сайта ЕНПФ, Бюро национальной статистики и Крыши.
Рынок жилой недвижимости готовился к притоку средств ЕНПФ. Начиная со второго полугодия 2020 года, средняя стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке росла со скоростью не менее 1% в месяц, а в январе 2021г. темпы ускорились до 5%, установив многолетний рекорд. Росло в стоимости и новое жилье – только в начале 2021 года цены выросли на 3%. Можно предположить, что продавцы ждали рост спроса со стороны клиентов, повышая цены.
Ожидания на приток средств оправдались. Уже в период с 1 по 9 февраля из ЕНПФ на спецсчета в банки-операторы было перечислено более 320 млрд тенге. Однако позже темпы выплат сократились: к 1 марта общий объем перечислений составил 643,1 млрд тенге. И эти средства ушли на рынок. Как итог: в феврале в Казахстане было заключено 41,1 тысяча сделок купли-продажи жилья – это на 78,9% больше уровня предыдущего года.
Две трети общего прироста сделок (относительно февраля 2020г.) обеспечило всего 4 региона – Мангыстауская, Атырауская и Карагандинская области, а также г. Нур-Султан. В большинстве остальных регионов продажи оказались даже ниже. При этом на темпы роста деловой активности на рынке влияли не только общие объемы выплат из ЕНПФ, но и средние показатели выплат на одного вкладчика – чем больше средств пришлось на каждого получателя, тем сильнее росли темпы продаж жилья. При этом цены в регионах с более высоким средним доходом росли, как правило, меньше, чем в среднем по республике.
О влиянии частичного изъятия средств из ЕНПФ на рынок ипотеки могут говорить следующие факторы:
• Общий ипотечный портфель в феврале 2021г. сократился на 3,6% — это произошло впервые с июня 2020г., а само снижение стало самым сильным, по крайней мере, с начала 2017 года.
• Казахстанцы активнее направляли деньги на гашение имеющихся ипотечных займов, чем на открытие новых: на каждый новый контракт пришлось 1,7 закрытых старых.
• Объем выдачи ипотечных кредитов в феврале 2021г. вырос относительно января на 17,6% — это является наибольшим темпом прироста лишь за последние полгода.
• Качество кредитного портфеля находится на лучшем, по крайней мере с начала 2018г., уровне. Объем кредитов с просрочкой платежа снижается 7 месяцев подряд. В 13 из 17 регионов просрочка не превышает 7,1%, в 8 из них составляет менее 4,2%.
Значительный рост количества сделок на фоне падения кредитного портфеля говорит о том, что платежи чаще проводились напрямую между физическими лицами без участия кредитных продуктов, что стало возможным благодаря средствам из ЕНПФ. Эксперты предполагают, что со снижением темпов выплат (за 25 дней марта перечислено меньше средств, чем за первые 9 дней февраля) сократится и количество подобных сделок, что может повлияет и на общую динамику. При этом темпы роста цен на рынке в феврале уже оказались значительно меньше, чем в январе:
спекулятивные ожидания притока средств оказали большее влияние на стоимость жилья, чем сам приток. При этом потенциально на рынок из ЕНПФ может прийти почти втрое больше средств, чем было перечислено в феврале: доступными к снятию к началу марта остаются около 1,8 трлн тенге.
По состоянию на 1 марта 2021 года объем ипотечного портфеля в Казахстане составил 1 трлн 943,8 млрд тенге (примечание #FCBAnalytics: в виду разных методик цифры могут отличаться от данных НБРК).
Количество активных ипотечных контрактов по состоянию на 1 марта 2021 года составило 277 410 единиц, сократившись на февраль на 7 928 единиц. Общее количество заемщиков сократилось на 7 448 человек (до 269,4 тысяч). Сократилась и средняя сумма задолженности: по сравнению с началом февраля 2021 года она снизилась на 63,3 тысячи тенге, составив чуть более 7 млн тенге.
Объем выданных ипотечных кредитов в феврале 2021 года составил 112,5 млрд тенге.
Текущий рост объема выдачи кредитов является продолжением динамики, сложившейся во втором полугодии 2020 года: в июле-декабре займов на приобретение жилья было выдано на сумму 752,9 млрд тенге, что на 47,9% выше уровня второго полугодия 2019 года. Приток средств ЕНПФ на рынок поддержал и ускорил рост ипотечного кредитования в Казахстане, но не стал его причиной.
Каким образом шел поток средств из ЕНПФ?
По состоянию на 1 марта 2021 года в ЕНПФ поступило более 181,8 тысяч заявлений на осуществление единовременных пенсионных выплат в целях улучшения жилищных условий. Общий объем исполненных к этому времени заявлений составил 121,8 тыс единиц на общую сумму 643,1 млрд тенге.
Основной приток пришелся на первую декаду февраля: на счета вкладчиков было перечислено более 322 млрд тенге. На открытие новых ипотечных кредитов направлено лишь около 9% снятых средств, на закрытие старых – около 20%. Таким образом казахстанцы потратили в 2,4 раза больше средств на гашение текущей ипотеки, чем на открытие новой. На покупку жилья без участия банка пошло в 4,7 раз больше средств, чем на открытие новых ипотечных займов.
Как изменился рынок купли-продажи недвижимости?
По данным Бюро Национальной статистики АСПиР РК в феврале 2021 года в Казахстане была заключена 41 101 сделка купли-продажи жилья. Это на 90,5% больше, чем в январе 2021г., и на 78,9% выше уровня февраля 2019-го. По итогам января-февраля 2021г. количество сделок составило 62 678 единиц, что на 40,4% больше уровня за аналогичный период 2020-го.
Цены на жилье находятся в фазе активного роста. Средняя цена 1 квадратного метра нового жилья растет в течение 23 из 24 последних месяцев (исключение – «карантинный» апрель 2020г.). За этот период произошло несколько локальных пиков роста:
• В октябре 2019г. цены выросли на 1,5%, что на тот момент стало рекордным значением с января 2016-го.
• В сентябре 2020г. рост стоимости составил 1,2%.
• В январе 2021г.– сразу на 3%, что является максимальным значением с декабря 2015-го (3,7%).
Публикуемые цены на жилье могут отличаться от тех, что казахстанцы видят в объявлениях. Альтернативой оценкой динамики цен на рынке может служить Индекс «Крыши», который рассчитывается krisha.kz и учитывает стоимость жилья в опубликованных на портале объявлениях. На примере двух крупнейших городов республики Алматы и Нур-Султана, также видно, что рост цен начался с ранней осени и продолжается до сих пор.
#FCBAnalytics – аналитический центр Первого кредитного бюро, осуществляющий обработку статистических данных по финансовому рынку, кредитования, а также других сфер деятельности, влияющих на экономические и социальные показатели Казахстана.
