«Золотой квадрат». Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане?

01.06.2021

Источник: Forbes Kazakhstan

Мнения участников рынка и экспертов

Ажиотаж на рынке недвижимости начал ощущаться еще с осени 2020, когда было официально объявлено о том, что казахстанцы смогут оформить досрочное снятие пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. Правда информационный шум в реальности никак не отразился на ценах - c сентября-октября 2020 до января 2021 стоимость недвижимости росла в пределах привычных статистических показателей с учетом сложившейся инфляции и трендов самого рынка.

Однако в этом году, когда был дан официальный старт программе, цены неумолимо рванули вверх. Таким образом, по итогам апреля 2021 (по отношению к декабрю 2020) цена на первичное жилье выросла на 5,5%, на вторичное - сразу на 12,3%. Но будут ли цены на недвижимость продолжать расти в таком темпе и дальше? Об этом Forbes.kz и решил узнать у экспертов рынка.



Председатель комитета по аналитике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости DIXI Нина Лукьяненко полагает, что бурный рост цен на жилье уже позади и рынок должен вернуться к более привычному плавному ценообразованию.

- На фоне возможности изъятия пенсионных средств с конца января наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость - цены поднялись и на вторичную, и на первичную недвижимость. Это объективно и объяснимо - спрос, подтвержденный деньгами, всегда увеличивает цену. Однако не следует ориентироваться на запрашиваемые цены, которые поменялись на 10-20%: стоит быть более объективными и смотреть на то, что происходит с ценами в сделках. За апрель 2021 по отношению к марту 2021 цены на перепродажу благоустроенного жилья повысились на 1,7%, нового – на 0,8%. За март 2021 к февралю 2021 цены перепродажи благоустроенного жилья повысились на 2%, нового – на 0,5%. То есть если рассматривать динамику роста цен, она совсем не такая страшная, как ее малюют, - объяснила г-жа Лукьяненко.

Экономист Эльдар Шамсутдинов считает, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке жилья вряд ли кардинально изменится. По его словам, сегодня мы воочию наблюдаем эффект храповика, когда цены растут быстро, а снижаться будут очень медленно.

- При этом в некоторых регионах цена на вторичное жилье откатилась до январских значений, хотя спрос по-прежнему сохранился. Возможно, информационный пузырь начал сдуваться и продавцы умерили свои ожидания. Что касается изъятия пенсионных накоплений, то по статистике Нацбанка, большая часть заявок была направлена на погашение ипотечных займов – более 30%. В любом случае, из прогнозируемых 2,4 трлн тенге казахстанцы изъяли лишь половину, и темпы изъятия заметно снизились, если не сказать, что сошли на нет. Ажиотаж вокруг этой процедуры подходит к концу, кризиса на рынке недвижимости, как обещали некоторые эксперты, не случилось. Я считаю, что был реализован отложенный на период карантина спрос на недвижимость. В целом данной ситуации можно было избежать за счет своевременного разъяснения по количеству высвобождаемых средств из ЕНПФ, а также объективной аналитики по рынку недвижимости. Чего, к сожалению, не было сделано, и вакуум информационного поля заполнился домыслами и шарлатанством, - подчеркнул эксперт.

Говоря о ценах на недвижимость, он отметил, что стоит ожидать постепенного их снижения на «вторичку» за счет самого крупного рынка недвижимости страны - Алматы. А вот на первичном рынке картина иная - цены могут пойти вверх за счет инфляционных ожиданий, сформировавшихся у девелоперов. В целом рынок Алматы ожидают большие изменения - только в рамках реновации за 5 лет может выйти порядка 100 000 новых квартир, что в два раза больше всех предложений в Алматы.

- Еще один момент, на который хотелось бы обратить внимание - когда аналитики говорят о рынке недвижимости, упор делается на жилье в многоквартирных домах. Но почему-то из общей картины выпадает индивидуальное жилищное строительство. Чаще всего люди покупают частные дома, потому что половина страны — это большие сельские семьи. Я считаю, есть сильная переоценка влияния госпрограмм на рынок недвижимости, поскольку по ним финансируется в основном строительство многоквартирных ЖК. При этом большие объемы ИЖС возводят сами граждане, без помощи государства, - напомнил собеседник.

Говоря о том, как повлияет на рынок недвижимости прекращение реализации госпрограмм «7-20-25» и «Баспана хит», он отметил, что они были призваны решить две задачи – простимулировать ипотечный рынок и дать возможность как можно большему числу казахстанцев приобрести собственное жилье.

- Со своими задачами обе программы справились: их запуск позволил увеличить ипотечное кредитование более чем в 2 раза. О закрытии программ говорят уже больше полугода. За это время БВУ смогли мобилизоваться и разработать схожие предложения для своих клиентов, но уже на рыночных условиях. Национальный банк может спокойно избавляться от несвойственных ему функций. На рынке есть «Отбасы банк», он покрывает спрос на дешевую ипотеку. Также «Баспана хит» себя уже исчерпала - на нее было заложено 600 млрд тенге, из которых 493 млрд тенге освоено. Зато по «7-20-25» был заложен 1 трлн тенге, освоено порядка 325 млрд, реализация программы будет осуществляться до достижения утвержденного лимита без ограничения срока, - уточнил Эльдар Шамсутдинов.

Председатель правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова полагает, что цены на недвижимость в большинстве городов страны на сегодняшний день достигли своего максимального уровня.

- В последние недели наблюдается стабилизация цен на жилье после их роста в первые 4 месяца текущего года. Это связано прежде всего с сокращением объемов изъятия средств из ЕНПФ. Если в феврале вкладчики изъяли 640 млрд тенге, в марте 300 млрд тенге, в апреле 280 млрд тенге, то последние две недели отмечается сокращение количества заявок. Мы считаем, что статистические показатели цен на недвижимость в первом полугодии не будут отражать реальное состояние рынка. Произошел резкий рост количества сделок купли-продажи. Дополнительно к постоянным среднемесячным сделкам в районе 25 тысяч добавилось около 100 тысяч сделок за счет единовременных пенсионных выплат. Соответственно, такой большой объем не будет продолжаться, и во второй половине года мы ожидаем снижение цен на вторичном рынке, - рассказала руководитель банка.

Также, по ее словам, в текущей ситуации на рынке недвижимости возможны колебания цен с краткосрочными периодами снижения и повышения в рамках незначительных показателей, но спрос со стороны населения страны на жилье остается стабильным и в текущем году формирование тренда рынка на резкий обвал цен маловероятен.

- Во всем мире происходит рост цен на недвижимость. Крупнейшая международная консалтинговая компания McKinsey считает, что это обусловлено огромным объемом государственных вливаний в экономику в 2020, в период пандемии. По результатам 2020 в мировую экономику было влито $1,2 трлн. Рост цен на недвижимость наблюдается в Турции, Германии, США и Канаде. На рынке первичного жилья происходит рост цен на сырье и материалы, а также увеличивается оплата труда в строительном секторе. Мы находимся в точке исторического максимума по уровню рождаемости. Сейчас в Казахстане ежегодно рождается более 420 тыс. детей и происходит сильная урбанизация населения, что составляет основу повышенного спроса на жилье в крупных городах. А если посмотреть на половозрастную структуру населения, то мы видим, что в начале 2000 годов также происходил резкий рост рождаемости: с 220 тыс. в 2000 году до 360 тыс. в конце десятилетия. Исходя из этого мы прогнозируем, что в ближайшие пять лет будет создаваться от 120 до 150 тыс. новых семей. Эти два фактора будут определять повышенный спрос на жилье. Такой повышенный спрос влияет на предложение от застройщиков. Объемы жилищного строительства также достигли исторического максимума. В 2020-м было введено в эксплуатацию 15 млн кв.м. жилья. В этом году планируется введение 17 млн кв.м. В начале 2000-х годов в республике стабильно строилось 6-7 млн кв.м. Чтобы цены на первичном рынке не росли повышенными темпами необходимо, чтобы количество новых объектов увеличивалось и тогда цены на первичном рынке будут отражать реальную стоимость квадратного метра, - пояснила г-жа Ибрагимова.

На вопрос о том, какие госпрограммы следует вводить для стимулирования рынка жилья и стоит ли вообще это делать, спикер напомнила, что «Отбасы банк» не участвовал в реализации программ «7-20-25» и «Баспана хит» и поэтому их постепенное сокращение не повлияет на объемы выдачи займов казахстанцам банком.

- На решение задачи обеспечения населения жильем необходимо смотреть глобально. Нам кажется, что для решения жилищных вопросов населения неправильно делить людей по профессиональным или иным условным признакам. Жилищные программы должны прежде всего учитывать доходы на одного члена семьи.

По поручению главы государства на основе «Жилстройсбербанка» создается полноценный института развития «Отбасы банк» с передачей очередников местных исполнительных органов. Основной принцип работы «Отбасы банк» будет направлен на повышение доступности жилья, особенно для социально уязвимых слоев населения. На сегодняшний день на базе «Отбасы банк» создан центр по обеспечению жильем, который будет централизованно осуществлять ведение, постановку на учет всех нуждающихся в жилье, а также распределение жилья среди существующих очередников в соответствии с лестницей доступности жилья. База центра по обеспечению жильем будет интегрирована с государственными базами данных физических лиц. Мы будем продолжать реализацию программ «Бакытты отбасы» и «Шанырак», где участие семей, не имеющих жилья, будет строго дифференцировано от размера дохода на одного члена семьи, - заключила Ляззат Ибрагимова.
Возврат к списку новостей

Рекламодателю