Дорогое жилье: когда ипотека станет доступной для казахстанцев
Источник:
Личный счет
В Казахстане ипотечный рынок находится в полной зависимости от бюджетных льготных кредитов. Такое мнение LS высказал аналитик АФК Рамазан Досов.
В беседе с LS он отметил, что в 2022 году доля льготной ипотеки достигала 90% от всей выдачи ссуд на жилье. В результате рынок оказался в полной зависимости от них.
"Мы неоднократно писали ранее о небезграничных финансовых возможностях бюджета, который имеет многолетнюю тенденцию балансирования с дефицитом, несмотря на крупные изъятия из Нацфонда (свыше 4 трлн тенге четыре года подряд). При этом в отсутствие дополнительных льготных программ ипотечный рынок с высокой вероятностью продолжит движение к своему естественному устойчивому росту", – подчеркнул Досов.
Что касается снижения выдачи кредитов на жилье, то, по его словам, это связано с сокращением госпрограмм "Баспана Хит" и "Орда", а также с ограничением финансирования "7-20-25" до 100 млрд тенге в год.
Напомним, по данным АФК, за I квартал 2023 года выдача ипотечных займов сократилась на 28%.
"Кроме того, в I квартале прошлого года граждане имели возможность направить часть пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий до существенного повышения порогов. Отсюда вытекает и эффект высокой базы I квартала 2022 года", – отметил Досов.
Аналитик ожидает, что сокращение платежеспособного спроса на ипотеку продолжится. В итоге это может привести и к уменьшению предложения нового жилья.
"Но если сейчас не привести ипотечный рынок в его естественное устойчивое состояние, то в будущем существующие дисбалансы могут довольно сильно пошатнуть этот рынок. Кроме того, перед правительством стоит амбициозная задача по доведению активов Нацфонда до отметки в $100 млрд к 2029 году. Соответственно, будущие бюджетные возможности не будут столь широкими, как в последние четыре года", – говорит он.
Представитель АФК считает, что оживить ипотечный рынок можно по-разному, но существуют три ключевые меры. Первое – это снижение инфляции, которое позволит сделать кредиты на жилье более доступными.
"Решение этой задачи вместе с устойчивым удержанием инфляции внутри целевого коридора (4-5%) позволит заякорить инфляционные ожидания и снизить базовую ставку. Это, в свою очередь, приведет к снижению стоимости рыночных ипотечных продуктов, повысит их доступность и привлекательность для казахстанцев", – подчеркнул Досов.
Второе подразумевает системную работу над повышением реальных доходов граждан. Это также позволит нивелировать риски неплатежеспособности и надувания пузыря на рынке недвижимости.
Третья мера коснется льготных ипотечных программ. В частности, аналитик предлагает ограничить их доступность для широких масс и оставить только для определенной категории граждан и малоимущего населения, чьи доходы не позволяют им улучшить жилищные условия.
"Напомним, что низкие нерыночные ставки по льготным займам делают их получение экономически целесообразным не только для нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и для предприимчивых граждан", – уточнил Досов.
В беседе с LS он отметил, что в 2022 году доля льготной ипотеки достигала 90% от всей выдачи ссуд на жилье. В результате рынок оказался в полной зависимости от них.
"Мы неоднократно писали ранее о небезграничных финансовых возможностях бюджета, который имеет многолетнюю тенденцию балансирования с дефицитом, несмотря на крупные изъятия из Нацфонда (свыше 4 трлн тенге четыре года подряд). При этом в отсутствие дополнительных льготных программ ипотечный рынок с высокой вероятностью продолжит движение к своему естественному устойчивому росту", – подчеркнул Досов.
Что касается снижения выдачи кредитов на жилье, то, по его словам, это связано с сокращением госпрограмм "Баспана Хит" и "Орда", а также с ограничением финансирования "7-20-25" до 100 млрд тенге в год.
Напомним, по данным АФК, за I квартал 2023 года выдача ипотечных займов сократилась на 28%.
"Кроме того, в I квартале прошлого года граждане имели возможность направить часть пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий до существенного повышения порогов. Отсюда вытекает и эффект высокой базы I квартала 2022 года", – отметил Досов.
Аналитик ожидает, что сокращение платежеспособного спроса на ипотеку продолжится. В итоге это может привести и к уменьшению предложения нового жилья.
"Но если сейчас не привести ипотечный рынок в его естественное устойчивое состояние, то в будущем существующие дисбалансы могут довольно сильно пошатнуть этот рынок. Кроме того, перед правительством стоит амбициозная задача по доведению активов Нацфонда до отметки в $100 млрд к 2029 году. Соответственно, будущие бюджетные возможности не будут столь широкими, как в последние четыре года", – говорит он.
Представитель АФК считает, что оживить ипотечный рынок можно по-разному, но существуют три ключевые меры. Первое – это снижение инфляции, которое позволит сделать кредиты на жилье более доступными.
"Решение этой задачи вместе с устойчивым удержанием инфляции внутри целевого коридора (4-5%) позволит заякорить инфляционные ожидания и снизить базовую ставку. Это, в свою очередь, приведет к снижению стоимости рыночных ипотечных продуктов, повысит их доступность и привлекательность для казахстанцев", – подчеркнул Досов.
Второе подразумевает системную работу над повышением реальных доходов граждан. Это также позволит нивелировать риски неплатежеспособности и надувания пузыря на рынке недвижимости.
Третья мера коснется льготных ипотечных программ. В частности, аналитик предлагает ограничить их доступность для широких масс и оставить только для определенной категории граждан и малоимущего населения, чьи доходы не позволяют им улучшить жилищные условия.
"Напомним, что низкие нерыночные ставки по льготным займам делают их получение экономически целесообразным не только для нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и для предприимчивых граждан", – уточнил Досов.