19.05.2022
Источник:
Информбюро
На рынке недвижимости замедлились продажи – как на первичном, так и на вторичном рынках.
По данным Бюро национальной статистики, в апреле 2022 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 52 520. По сравнению с мартом 2022 года их количество упало на 22,5%.
Наибольшая покупательская активность, как и в марте, сохранилась в Карагандинской области – 8 898, городах Алматы (6 583 сделки) и Нур-Султане (5 900). Меньше всего квартир продали в Северо-Казахстанской области – 958.
Несмотря на это, казахстанские эксперты не считают, что на рынке недвижимости наступил кризис. Сейчас наблюдается сезонное падение, в частности, связанное недавно завершившимся с месяцем Рамадан. Кроме того, приближается традиционная пора летнего затишья.
"Продажи идут. Не так динамично, как обычно, но я больше это отношу к фактору сезонности. Начинается сезон отпусков, каждый год в это время наблюдается спад продаж. Кроме того, в апреле люди были загружены главной проблемой – выдержать пост", – считает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
На этом фоне производится небольшая коррекция стоимости, скидки застройщиков варьируются от 5 до 15%.
По его мнению, цены перестанут падать уже в следующем месяце. Они скорректируются с учётом спроса.
"Спрос никуда не делся, квартиры как покупали, так и будут покупать. Если удар по рынку и будет, то больше по регионам. Там очень сложно с платежеспособностью, и там рулили ипотечные программы. В Нур-Султане, Шымкенте, Алматы как продавалось жильё, так и будет продаваться. Застройщики скорректировали какой-то процент, и дальше оно падать, скорее всего, не будет", – отметил он.
По мнению экономиста Эльдара Шамсудинова, сейчас наблюдается естественный момент снижения роста цен и деловой активности после гиперроста.
"Количество сделок понемногу снижается. Люди хотят покупать, у них просто денег нет. Спрос при этом остаётся, но он не удовлетворяется. Новые ипотечные программы пока не начались", – считает Эльдар Шамсудинов.
По словам председателя правления Союза строительной отрасли Ералы Сауранбаева, стоимость недвижимости сильно зависит от класса жилья. В сегменте доступного жилья, как полагает эксперт, падения стоимости не будет, так как есть большой спрос: около 500 тысяч казахстанцев нуждается в жилье.
"Как только у населения возникает возможность приобрести недвижимость по причине запуска ипотечных программ, улучшения экономической ситуации, увеличения доходов населения – люди будут покупать жильё. Спрос реальный. Это не то, чтобы кто-то манипулировал рынком, люди действительно нуждаются в жилье, и это не остановить", – подчеркнул Ералы Сауранбаев.
Причиной тому, отметил эксперт, является урбанизация. Люди переселяются в крупные города в поисках благ для получения образования, для трудоустройства и получения более высокого качества социальных услуг.
"Сама экономика городов так устроена: чем выше плотность населения в городе, чем выше объём инвестиций в экономику города – обеспеченность школами, поликлиниками, больницами, детскими садами, тем выше стоимость недвижимости. Это экономический закон, бесполезно спорить с этим. Поэтому жильё в долгосрочной перспективе будет дорожать", – уверен глава Союза строительной отрасли.
Но на жильё премиум, бизнес и комфорт-класса стоимость снижается, и это связано с тем, что в центре крупных городов уже недостаточно земельных участков для строительства объектов, и они смещаются на окраину, где стоимость земли и инженерной инфраструктуры будет ниже.
Спрос на недвижимость подогревается инвесторами?
В соответствии с международными стандартами ООН на одного человека должно приходиться не менее 30 м2 жилья. По данным Комитета по статистике, обеспеченность жильём в Казахстане в 2017 году составила 21,6 м2 на одного казахстанца. То есть жилья казахстанцам всё ещё не хватает.
Но это единственный фактор, влияющий на спрос. В ходе форума урбанистов, проведённого в Нур-Султане, Эльдар Шамсудинов высказал свою точку зрения относительно "аномального роста сделок и цен на вторичном рынке Алматы".
"Поскольку ввод первичной недвижимости такой, что спрос на вторичку должен понемногу падать, но этого не происходит, мы решили проанализировать ситуацию на рынке. Мы получили деперсонализированные данные по некоторым застройщикам, и получилось, что на уровне котлована два-три человека выкупают до 70% квартир. Причём, судя по всему, эти же самые люди являются сотрудниками этой компании", – отметил он.
В интервью Informburo.kz эксперт пояснил, что мажилисмены и члены правительства возмущались высокой стоимостью квадратных метров, после чего "в крупных городах дали разнарядку акимам, и те неформально договорились с застройщиками, что они не могут повышать стоимость квадратного метра на первичных сделках. А они на первичных сделках не повышают, а просто перепродают своим сотрудникам и связанным с ними людям, а те уже на вторичку перепродают жильё по рыночной цене", – пояснил Эльдар Шамсудинов.
Такие нерыночные меры он объяснил тем, что жильё имеет социальную направленность.
Но участники рынка недвижимости с ним не согласны.
"Нет никаких ограничений. Цены на недвижимость диктует рынок. То, что застройщики намеренно выкупали квартиры для того, чтобы что-то обойти, – это абсурд. Хотелось бы, чтобы опирались на достоверные примеры. Если брать рынок в целом, то есть игроки, которые покупают большое количество квартир в качестве инвестиций, потому как на старте строительства квартира минимум на 10% дешевле, чем при завершении. Соответственно, есть инвесторы, которые вкладываются в эти квартиры, ждут завершения строительства и перепродают их, тем самым выигрывая какой-то процент", – отметил Виктор Микрюков.
"Возможно, Эльдар заметил присутствие оптовых инвесторов, мы сотрудничаем с такими инвесторами. Банки не кредитуют застройщиков, мы обложены всевозможными ограничениями и вынуждены обращаться к такого рода инвесторам. А те в свою очередь вкладываются из-за отсутствия привлекательного фондового рынка и инвестиционных инструментов на рынке", – пояснил Ералы Сауранбаев.
Как покупателям сэкономить на покупке жилья
Самый действенный способ сэкономить на покупке жилья – купить его ещё на уровне котлована, но здесь следует обратить внимание на наличие договора долевого участия у застройщиков. Он даст гарантию, что объект достроят даже если застройщик по какой-то причине окажется не в состоянии завершить строительство.
"Если застройщик строит в рамках договора долевого участия, то там есть механизмы, которые позволят достроить этот объект. Либо сумма лежит в банке, либо оплачен гарантийный взнос госоператору, "Казахстанской жилищной компании", либо акимат принял на себя обязательства, либо предусмотрены обязательства банка. Все остальные случаи – это прямой риск покупателя", – подчеркнул Виктор Микрюков.
Но застройщиков, работающих по договору долевого участия, мало. 70% рынка Нур-Султана реализуется в обход закона. В Караганде эта цифра достигает 100%.
"Можно сказать, что людям не остаётся ничего другого, как рисковать. А когда кто-нибудь из застройщиков выйдет в дефолт, люди придут в местные исполнительные органы и будут требовать своё жильё. Здесь абсолютная недоработка акиматов, и люди бесстрашные, видят, что нет ни одного документа, но вкладывают деньги", – добавил президент Ассоциации застройщиков Казахстана.
Застройщикам для того, чтобы обойти Закон "О долевом участии в жилищном строительстве", не нужно выстраивать никаких схем, подчеркнул эксперт. Его обходят лишь несоблюдением, поскольку акиматы не контролируют его исполнение. Единственное, что грозит застройщику, который продаёт строящееся жильё без договоров о долевом участии в жилищном строительстве, – это штраф в 300 МРП. И то если будут выявлены нарушения.
Вместе с тем Ералы Сауранбаев не считает, что в Казахстане может возрасти число проблемных дольщиков. Это возможно, если будет допущена девальвация национальной валюты и продолжится ухудшение экономики или произойдут какие-то непредвиденные события.
"При наличии больших дополнительных внешних потрясений, конечно же, экономика будет падать, и тогда могут возникнуть проблемные дольщики, так как в целом рынок будет под большим давлением, экономика застройщиков будет ухудшаться. В целом Казахстан находится в траектории улучшения – новый Казахстан, новый президент, новые госпрограммы. По идее, экономика должна оздоравливаться", – резюмировал Ералы Сауранбаев.
