Вырастут ли цены на жилье в Казахстане в этом году – мнения экспертов
08.04.2026
Рынок жилья
Источник:
Zakon.kz
Еще недавно вопрос покупки жилья зависел в основном от доходов семьи и ставок по ипотеке. В 2026 году эта логика начала ломаться: добавились налоговые и законодательные изменения. Как эти факторы повлияют на стоимость недвижимости, выяснял Zakon.kz.
Ждать или покупать – вот в чем вопрос
Девелопер и эксперт по строительству и реновации Диляра Сейтнурова считает, что рынок вошел в фазу, где откладывание покупки уже критично. По ее оценке, дело не в настроениях или "ощущении рынка", а в конкретных изменениях, которые одновременно начали влиять на себестоимость жилья и объем предложения.
Речь идет о двух изменениях. С января 2026 года на новые проекты распространяется НДС 16%, а с июля вступает в силу Строительный кодекс с более жесткими требованиями к качеству и гарантиям. В совокупности эти факторы, по ее словам, формируют ценовое давление, которое уже началось, но пока не полностью проявилось в ценах.
Как новые правила "вшиваются" в цену
НДС распространяется на проекты, начатые после 1 января 2026 года, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платеж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра.
Второй элемент – новые требования к гарантиям. Увеличение срока ответственности застройщика с 2 до 5 лет, а по ключевым конструкциям – до 10 лет означает дополнительные расходы на страхование, резервы и контроль качества. Формально это повышает защищенность покупателя, но экономически ведет к удорожанию продукта.
"Застройщик не благотворитель: стоимость этих гарантий – резервы, страхование, юридическое сопровождение дефектов – все это уйдет в цену квадратного метра".
Диляра Сейтнурова
Третий фактор – ограничения на корректировку проектов детальной планировки. Более жесткие правила снижают гибкость запуска новых объектов и в перспективе сокращают предложение на рынке.
В такой конфигурации, по оценке Сейтнуровой, складывается совокупный эффект: рост себестоимости и одновременное сжатие предложения.
"Мой консервативный расчет по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15-20% к нынешним ценам по классам "эконом" и "комфорт".
Диляра Сейтнурова
Не все эксперты ждут скачка цен
В то же время на рынке есть и более сдержанные оценки. Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Елена Грива считает, что новые требования действительно приведут к росту цен, однако этот рост будет умеренным и неравномерным.
По ее словам, застройщики заложат в стоимость жилья дополнительные расходы, связанные с гарантийными обязательствами и потенциальными ремонтами.
"В премиум-сегменте цена вырастет больше, потому что покупатели этого уровня более требовательны к гарантиям и прочим условиям покупки. В бюджетном классе недвижимости цена будет сдерживаться конкуренцией и финансовой возможностью покупателя".
Елена Грива
Власти: цены на жилье определяет рынок
При этом в правительстве влияние налоговых и законодательных изменений на рынок оценивают иначе. Первый вице-министр национальной экономики Азамат Амрин заявил, что в ближайшей перспективе налоговые изменения не станут причиной роста цен на жилье.
Он также подчеркнул, что НДС будет распространяться только на проекты, строительство которых начнется с 1 января 2026 года.
"Что такое строительство? Это нужно выкопать котлован, забить сваи, возвести коробку – минимум год уйдет. Поэтому НДС на квартиры, которые будут продаваться, начнет действовать лишь в 2027-2028 годах".
Азамат Амрин.
Что касается ипотечных ставок, по его словам, они также будут определяться рыночными условиями, а банки продолжат самостоятельно формировать свои предложения.
Каждый выбирает свою стратегию
Ситуация на рынке недвижимости Казахстана в 2026 году напоминает перетягивание каната. С одной стороны, новые требования Строительного кодекса и увеличение налогов должны толкать себестоимость квадратного метра вверх. Но по факту мы видим, что в начале года индекс цен на жилье оказался на отметке 2,7%.
С другой стороны, реальная покупательная способность населения обязательно выступит естественным ограничителем, и, если прогнозы о росте цен на 15-20% оправдаются, рынок может столкнуться со стагнацией спроса.
Ясно и другое: на проекты, начатые до 2026 года, еще не распространяется новый налоговый режим, что создает временное окно возможностей.
Ждать или покупать – вот в чем вопрос
Девелопер и эксперт по строительству и реновации Диляра Сейтнурова считает, что рынок вошел в фазу, где откладывание покупки уже критично. По ее оценке, дело не в настроениях или "ощущении рынка", а в конкретных изменениях, которые одновременно начали влиять на себестоимость жилья и объем предложения.
Речь идет о двух изменениях. С января 2026 года на новые проекты распространяется НДС 16%, а с июля вступает в силу Строительный кодекс с более жесткими требованиями к качеству и гарантиям. В совокупности эти факторы, по ее словам, формируют ценовое давление, которое уже началось, но пока не полностью проявилось в ценах.
Как новые правила "вшиваются" в цену
НДС распространяется на проекты, начатые после 1 января 2026 года, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платеж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра.
Второй элемент – новые требования к гарантиям. Увеличение срока ответственности застройщика с 2 до 5 лет, а по ключевым конструкциям – до 10 лет означает дополнительные расходы на страхование, резервы и контроль качества. Формально это повышает защищенность покупателя, но экономически ведет к удорожанию продукта.
"Застройщик не благотворитель: стоимость этих гарантий – резервы, страхование, юридическое сопровождение дефектов – все это уйдет в цену квадратного метра".
Диляра Сейтнурова
Третий фактор – ограничения на корректировку проектов детальной планировки. Более жесткие правила снижают гибкость запуска новых объектов и в перспективе сокращают предложение на рынке.
В такой конфигурации, по оценке Сейтнуровой, складывается совокупный эффект: рост себестоимости и одновременное сжатие предложения.
"Мой консервативный расчет по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15-20% к нынешним ценам по классам "эконом" и "комфорт".
Диляра Сейтнурова
Не все эксперты ждут скачка цен
В то же время на рынке есть и более сдержанные оценки. Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Елена Грива считает, что новые требования действительно приведут к росту цен, однако этот рост будет умеренным и неравномерным.
По ее словам, застройщики заложат в стоимость жилья дополнительные расходы, связанные с гарантийными обязательствами и потенциальными ремонтами.
"В премиум-сегменте цена вырастет больше, потому что покупатели этого уровня более требовательны к гарантиям и прочим условиям покупки. В бюджетном классе недвижимости цена будет сдерживаться конкуренцией и финансовой возможностью покупателя".
Елена Грива
Власти: цены на жилье определяет рынок
При этом в правительстве влияние налоговых и законодательных изменений на рынок оценивают иначе. Первый вице-министр национальной экономики Азамат Амрин заявил, что в ближайшей перспективе налоговые изменения не станут причиной роста цен на жилье.
Он также подчеркнул, что НДС будет распространяться только на проекты, строительство которых начнется с 1 января 2026 года.
"Что такое строительство? Это нужно выкопать котлован, забить сваи, возвести коробку – минимум год уйдет. Поэтому НДС на квартиры, которые будут продаваться, начнет действовать лишь в 2027-2028 годах".
Азамат Амрин.
Что касается ипотечных ставок, по его словам, они также будут определяться рыночными условиями, а банки продолжат самостоятельно формировать свои предложения.
Каждый выбирает свою стратегию
Ситуация на рынке недвижимости Казахстана в 2026 году напоминает перетягивание каната. С одной стороны, новые требования Строительного кодекса и увеличение налогов должны толкать себестоимость квадратного метра вверх. Но по факту мы видим, что в начале года индекс цен на жилье оказался на отметке 2,7%.
С другой стороны, реальная покупательная способность населения обязательно выступит естественным ограничителем, и, если прогнозы о росте цен на 15-20% оправдаются, рынок может столкнуться со стагнацией спроса.
Ясно и другое: на проекты, начатые до 2026 года, еще не распространяется новый налоговый режим, что создает временное окно возможностей.